Fiz a escritura antes, mas a indisponibilidade foi averbada primeiro: dá para registrar?
Resposta rápida
Não (TJDFT, TJPR e TJSP, 2021 a 2026)
Vale a situação da matrícula na data da prenotação: se a indisponibilidade já estava lá, o registro é barrado (TJPR e TJSP).
✅ Nas 8 decisões cadastradas (3 tribunais), não encontramos resultado divergente
Resumo informativo feito por inteligência artificial, sem revisão humana. Copia a pergunta, o resumo e as decisões (tribunal, processo, data e link oficial). Não use como fundamentação sem conferir o acórdão e as normas vigentes.
Base publicada em 23/10/2026. Tudo nesta página foi pesquisado, conferido e resumido por inteligência artificial.
Quando é o próprio interessado, e não o Oficial, quem leva ao juiz a discordância com a exigência do cartório.
Nota devolutiva
Documento em que o cartório explica por que não registrou o título e o que precisa ser corrigido ou apresentado.
Qualificação registral
Análise que o Oficial faz do título (escritura, formal, mandado etc.) antes de registrá-lo, para ver se cumpre a lei.
Prenotação
Anotação da entrada do título no protocolo do cartório. Garante a ordem de chegada (prioridade) durante um prazo.
Matrícula
A ficha de cada imóvel no Registro de Imóveis, onde aparecem o dono, as garantias, as restrições e todas as mudanças.
Registro e averbação
Registro é o ato que transfere ou cria direitos sobre o imóvel (compra, doação, hipoteca). Averbação anota mudanças e informações (construção, casamento, cancelamentos).
Continuidade
Só se registra o título de quem aparece como dono na matrícula, mantendo a sequência de proprietários sem saltos.
Indisponibilidade (CNIB)
Ordem que impede vender ou dar o bem em garantia. A Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB) reúne essas ordens.
🤖 Conteúdo feito inteiramente por inteligência artificial. A pesquisa, a conferência nas fontes oficiais e os resumos são feitos por IA, sem revisão humana, e podem conter erros. Quando conhecida, a página mostra a mudança da norma citada. Antes de usar, abra a decisão no site oficial do tribunal e confira o texto e a vigência das normas. Conteúdo educativo, que não substitui a análise do caso concreto.
Decisão mais recente cadastrada — TJPR, 22/06/2026: Não. A propriedade só se transfere com o registro, e a qualificação observa a matrícula no momento da prenotação. Com indisponibilidades averbadas em nome do vendedor, a escritura de compra e venda lavrada em 2018 não pode ser registrada; boa-fé do comprador e anterioridade da escritura não superam o óbice, nem cabe a Súmula 375 do STJ, que trata de fraude à execução. Também não cabe averbação só para publicidade. Recurso desprovido.
Entendimento por tribunal
Decisão mais recente cadastrada de cada tribunal sobre esta pergunta (não é, necessariamente, a última existente).
Tribunal
Data
O que decidiu
TJDFT
29/03/2023 · 2 decisões Confirma o entendimento
As indisponibilidades averbadas impedem registrar a compra e venda, ainda que a escritura seja anterior; e, vencido o protocolo e preclusa a dúvida, não há prazo extra: é preciso reapresentar o título.
TJPR
22/06/2026 · 5 decisões Confirma o entendimento
Não.
TJSP
24/11/2025 Confirma o entendimento
A indisponibilidade averbada na matrícula no momento da prenotação impede o registro da escritura de venda e compra, ainda que o negócio seja anterior à restrição, pois o título é examinado pelas normas vigentes na data…
Histórico de decisões (8)
O entendimento pode mudar com o tempo e variar entre tribunais. Antes de usar uma decisão antiga, veja se há decisões mais recentes acima dela ou de tribunal superior.
22/06/2026 · mais recente
Confirma o entendimento
Caso nº 1173TJPR — 17ª Câmara Cível Processo: 0003642-63.2024.8.16.0116
Não. A propriedade só se transfere com o registro, e a qualificação observa a matrícula no momento da prenotação. Com indisponibilidades averbadas em nome do vendedor, a escritura de compra e venda lavrada em 2018 não pode ser registrada; boa-fé do comprador e anterioridade da escritura não superam o óbice, nem cabe a Súmula 375 do STJ, que trata de fraude à execução. Também não cabe averbação só para publicidade. Recurso desprovido.
📜 Normas citadas na decisão: Código Civil, art. 1.245; Lei 6.015/1973, art. 167; Provimento CNJ 39/2014
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⏳ Norma citada revogada (conferido em 19/10/2026): A decisão cita o Provimento CNJ nº 39/2014, vigente à época. Esse provimento foi revogado pelo Provimento CNJ nº 188/2024 (DJe/CNJ de 10/12/2024), que passou a tratar da CNIB 2.0 no Código Nacional de Normas (Provimento CNJ nº 149/2023, arts. 320 e seguintes). Antes de usar, confira se a conclusão continua compatível com a regra atual: não basta trocar o número da norma. Fonte: Provimento CNJ nº 188/2024 no site do CNJ.
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09/03/2026
Decisão principal
Caso nº 138TJPR — 17ª Câmara Cível Processo: 0006797-33.2023.8.16.0044
Escritura de compra e venda de 2015 teve o registro barrado por indisponibilidades averbadas depois: pela prioridade e pela continuidade, a qualificação considera a data da prenotação, e não a da escritura, sendo válida a exigência de regularização. Dúvida inversa julgada improcedente; sentença mantida.
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24/11/2025
Confirma o entendimento
Caso nº 143TJSP — Conselho Superior da Magistratura Processo: 1001072-73.2025.8.26.0472
A indisponibilidade averbada na matrícula no momento da prenotação impede o registro da escritura de venda e compra, ainda que o negócio seja anterior à restrição, pois o título é examinado pelas normas vigentes na data da qualificação; posse prolongada com boa-fé não autoriza o registro. Dúvida procedente; recurso não provido, por unanimidade.
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29/03/2023
Confirma o entendimento
Caso nº 544TJDFT — 4ª Turma Cível Processo: 0706948-31.2022.8.07.0015
As indisponibilidades averbadas impedem registrar a compra e venda, ainda que a escritura seja anterior; e, vencido o protocolo e preclusa a dúvida, não há prazo extra: é preciso reapresentar o título.
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📄 Ementa oficial (cópia do site do TJDFT em 18/10/2026)
APELAÇÃO CÍVEL. DÚVIDA REGISTRAL. BEM IMÓVEL INDISPONÍVEL. IMPOSSIBILIDADE DE REGISTRO DE COMPRA E VENDA. DILAÇÃO DO PRAZO PARA CUMPRIMENTO DE EXIGÊNCIA. AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL.
1. A averbação de ordens de indisponibilidade do imóvel impede o registro de escritura pública de compra e venda, ainda que lavrada anteriormente a elas, devendo o interessado providenciar o levantamento perante as autoridades competentes, quais sejam, as mesmas responsáveis pelos decretos.
2. Expirado o prazo de validade do protocolo, e uma vez preclusa a decisão da dúvida, cessam os efeitos da prenotação, não havendo fundamento jurídico para a concessão de prazo adicional ao interessado, independentemente da dificuldade que encontre em cumprir as exigências. Se inviável o cumprimento das exigências dentro do prazo, faz-se necessária nova apresentação do título, reiniciando-se a sua análise, na forma ditada pela Lei de Registros Públicos e pelo Provimento-Geral da Corregedoria de Justiça do Distrito Federal Aplicado aos Serviços Notariais e de Registro.
3. Apelo não provido.
Texto copiado automaticamente do site oficial, sem alteração. Em caso de diferença, vale o site do tribunal: abrir no site do TJDFT.
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25/01/2023
Confirma o entendimento
Caso nº 545TJDFT — 6ª Turma Cível Processo: 0709192-30.2022.8.07.0015
Comprador e vendedor foram cientificados das indisponibilidades ao lavrar as escrituras; sem o prévio cancelamento delas, o registro é inviável.
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📄 Ementa oficial (cópia do site do TJDFT em 18/10/2026)
APELAÇÃO CÍVEL. DÚVIDA REGISTRAL. REGISTRO DE ESCRITURAS PÚBLICAS DE COMPRA E VENDA. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE PRIMEIRO PROCEDER AO CANCELAMENTO DAS INDISPONIBILIDADES. SENTENÇA MANTIDA.
1. No ato da lavratura das escrituras públicas, tanto o comprador quanto o vendedor foram devidamente cientificados da existência das ordens de indisponibilidade sobre os imóveis.
2. Inviável o registro das escrituras públicas de compra e venda sem prévio cancelamento das ordens de indisponibilidade.
3. Recurso conhecido e não provido.
Texto copiado automaticamente do site oficial, sem alteração. Em caso de diferença, vale o site do tribunal: abrir no site do TJDFT.
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18/10/2022
Confirma o entendimento
Caso nº 383TJPR — 18ª Câmara Cível Processo: 0009911-26.2021.8.16.0019
Ter sido a escritura lavrada antes não afasta a indisponibilidade averbada na matrícula, que impede a transmissão da propriedade. Recurso não provido.
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📄 Ementa oficial (cópia do site do TJPR em 18/10/2026)
RECURSO DE APELAÇÃO – DÚVIDA INVERSA – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA – INSURGÊNCIA DO AUTOR – AVERBAÇÕES DE INDISPONIBILIDADE NA MATRÍCULA DO IMÓVEL – ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA REALIZADA EM MOMENTO ANTERIOR – QUESTÃO QUE, POR SI SÓ, NÃO AFASTA A REFERIDA AVERBAÇÃO – ANOTAÇÃO QUE IMPEDE A TRANSMISSÃO DA PROPRIEDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO
Texto copiado automaticamente do site oficial, sem alteração. Em caso de diferença, vale o site do tribunal: abrir no site do TJPR.
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26/05/2021
Confirma o entendimento
Caso nº 668TJPR — 11ª Câmara Cível Processo: 0004934-28.2018.8.16.0170
Decretada a indisponibilidade na falência antes da escritura e da prenotação, o registro foi negado, independentemente da data da anotação na CNIB; a boa-fé da adquirente não basta.
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📄 Ementa oficial (cópia do site do TJPR em 18/10/2026)
APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL. REGISTRO PÚBLICO. PROCEDIMENTO DE DÚVIDA REGISTRAL. ORDEM JUDICIAL DE INDISPONIBILIDADE EXARADA EM PROCESSO DE FALÊNCIA ANTES DA LAVRATURA DA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA E DA RESPECTIVA PRENOTAÇÃO NO REGISTRO DE IMÓVEIS. AUSÊNCIA DE LESÃO AO PRINCÍPIO DA PRIORIDADE PREVISTO NO ARTIGO 1.246 DO CÓDIGO CIVIL. APLICAÇÃO DOS ARTIGOS 7º, CAPUT, E 14, §1º, DO PROVIMENTO N. 39/2014 DA CORREGEDORIA NACIONAL DE JUSTIÇA. INDEPENDENTEMENTE DA DATA DA ANOTAÇÃO DA ORDEM JUDICIAL NA CENTRAL NACIONAL DE INDISPONIBILIDADE DE BENS, PREVALÊNCIA DO INTERESSE PÚBLICO DE QUE O CONJUNTO DE CREDORES POSSA TER ALGUMA EXPECTATIVA DA SATISFAÇÃO DE SEUS CRÉDITOS. EVENTUAL BOA-FÉ DA ADQUIRENTE QUE NÃO É SUFICIENTE PARA QUE SE PERMITA O REGISTRO. Recurso conhecido e não provido.
Texto copiado automaticamente do site oficial, sem alteração. Em caso de diferença, vale o site do tribunal: abrir no site do TJPR.
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10/05/2021
Confirma o entendimento
Caso nº 442TJPR — 17ª Câmara Cível Processo: 0010243-82.2020.8.16.0033
Não importa que a escritura de confissão de dívida com dação em pagamento tenha sido lavrada antes da ordem de indisponibilidade: se não foi registrada antes da averbação, o registro fica impedido.
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📄 Ementa oficial (cópia do site do TJPR em 18/10/2026)
REGISTROS PÚBLICOS – SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA – REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA DE CONFISSÃO DE DÍVIDA COM DAÇÃO EM PAGAMENTO - AVERBAÇÃO DE INDISPONIBILIDADE REALIZADA ANTES DO REGISTRO PRETENDIDO - IRRELEVÂNCIA DO FATO DE A ESCRITURA PÚBLICA TER SIDO LAVRADA ANTES DA ORDEM DE INDISPONIBILIDADE SE NÃO REGISTRADA EM DATA ANTERIOR - INTELIGÊNCIA DO ART. 1.245, § 1º, DO CÓDIGO CIVIL – RECURSO DESPROVIDO.APELAÇÃO CÍVEL DESPROVIDA.
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Este tema também é procurado como: prazo da prenotação; prioridade registral; indisponibilidade de bens CNIB; imóvel com indisponibilidade pode ser vendido; como registrar escritura de imóvel; escritura sem registro; cartório pode exigir em mandado judicial; registro de carta de arrematação.
