No caso julgado, o TJPR entendeu que a escritura de compra e venda anterior, não registrada, não tirou do vendedor a titularidade nem tornou nula, por si só, a hipoteca dada depois; expirada a prenotação do primeiro título, a dupla alienação se resolve pela prioridade registral. Na mesma decisão, a venda posterior foi anulada por simulação (dação em pagamento e doação dissimuladas, com efeito de pacto comissório).
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📄 Ementa oficial (cópia do site do TJPR em 24/10/2026)
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE. NEGÓCIOS JURÍDICOS IMOBILIÁRIOS. ALEGAÇÃO DE JULGAMENTO “EXTRA PETITA” E DECISÃO SURPRESA. INOCORRÊNCIA. DUPLA ALIENAÇÃO DE IMÓVEL. PRENOTAÇÃO EXPIRADA. ESCRITURA DE CONFISSÃO DE DÍVIDA COM GARANTIA HIPOTECÁRIA E PROCURAÇÃO. VALIDADE. COMPRA E VENDA SIMULADA. DECLARAÇÃO FALSA DE PAGAMENTO DO PREÇO. DAÇÃO EM PAGAMENTO E DOAÇÃO DISSIMULADAS. PACTO COMISSÓRIO. NULIDADE. INOVAÇÃO RECURSAL. DANOS MORAIS. EXERCÍCIO REGULAR DE DIREITO. LOCAÇÃO E ALUGUERES. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, PARCIALMENTE PROVIDO.I. CASO EM EXAME1. Trata-se de apelação cível interposta pelos réus-reconvintes contra sentença, integrada em embargos de declaração, que julgou procedente ação declaratória de nulidade para invalidar a escritura pública de confissão de dívida com garantia hipotecária, a procuração e a posterior escritura pública de compra e venda do imóvel, determinar o cancelamento dos respectivos registros e rejeitar os pedidos reconvencionais. Os Apelantes pretendem a preservação dos negócios jurídicos e do registro aquisitivo em favor da ré, a condenação dos autores-reconvindos ao pagamento de indenização por danos morais e a transferência da administração da locação do bem; subsidiariamente, requerem a declaração de nulidade da escritura anteriormente outorgada aos autores.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. Consiste em saber se: a) a declaração de nulidade dos negócios jurídicos configurou julgamento “extra petita” ou decisão surpresa; b) a escritura de confissão de dívida com garantia hipotecária e a procuração são nulas em razão da anterior alienação não registrada do imóvel; c) a escritura de compra e venda posteriormente outorgada à ré/Apelante é válida ou constitui negócio simulado, destinado a dissimular dação em pagamento e doação, com resultado equivalente a pacto comissório; d) pode ser conhecido o pedido recursal de nulidade da escritura outorgada aos autores/Apelados; e) a narrativa dos fatos em Juízo e perante a autoridade policial gera indenização por danos morais; e f) a ré/Apelante tem direito à administração da locação e ao recebimento dos alugueres do imóvel.III. RAZÕES DE DECIDIR3. Não há julgamento “extra petita”, pois a nulidade da escritura de confissão de dívida e da hipoteca foi expressamente requerida, enquanto a procuração, apontada na causa de pedir como instrumento coligado aos demais atos impugnados, está compreendida no conjunto da postulação. Também não houve decisão surpresa, porque os vícios desses negócios foram debatidos pelas partes antes da sentença, e, inclusive durante o julgamento dos embargos de declaração, com efetivo exercício do contraditório.4. A anterior outorga de escritura pública de compra e venda sem o correspondente registro não retirou do alienante a titularidade dominial nem acarretou, por si só, a nulidade da posterior hipoteca ou da procuração. Expirados os efeitos da prenotação do primeiro título, a duplicidade de alienações deve ser solucionada segundo as regras de prioridade registral e de tutela obrigacional, não configurando automaticamente venda “a non domino” ou nulidade absoluta.5. A escritura de confissão de dívida com garantia hipotecária e a procuração passada ao réu devem subsistir. A dívida era real, a garantia poderia ser constituída pelo titular do domínio e não houve demonstração de falsidade bilateral ou propósito comum de prejudicar terceiros nesses negócios específicos. A eventual presença de fraude contra credores não os converte em atos nulos de pleno direito.6. A escritura pública de compra e venda outorgada à ré/Apelante é nula por simulação. Os próprios envolvidos reconheceram que a adquirente não pagou o preço declarado e que o imóvel foi utilizado para satisfazer dívida do vendedor com o marido dela, que atuou como procurador no negócio. A compra e venda aparente dissimulou dação em pagamento e posterior doação, negócios que, por envolverem direitos reais sobre imóvel, exigiam escritura pública própria.7. A transferência simulada também produziu efeito equivalente ao de pacto comissório: o credor, antes do vencimento da obrigação e sem excutir a garantia, representou o devedor na alienação do imóvel à própria esposa. A declaração de recebimento integral do preço é incompatível com a alegação (confissão) dos recorrentes de que nenhuma quantia foi paga pela compradora e de que teria ocorrido compensação com a dívida de titularidade do marido.8. A nulidade decorrente da simulação é absoluta, não se convalida com o tempo e pode ser alegada por qualquer interessado ou reconhecida de ofício. Os autores/Apelados, como adquirentes anteriores diretamente prejudicados pelo ato simulado, possuem legitimidade para suscitar o vício.9. Não se conhece do pedido subsidiário de declaração de nulidade da escritura outorgada aos autores/Apelados, porque não foi formulado na reconvenção e constitui inovação recursal, cuja apreciação ampliaria os limites da demanda e acarretaria supressão de instância.10. A narrativa dos fatos em Juízo, a busca de tutela jurisdicional e a apresentação de “notitia criminis” constituem exercício regular de direito. Ausentes demonstração de dolo, abuso, excesso ou imputação caluniosa dirigida aos réus/Apelantes, não se configura ato ilícito indenizável.11. Não cabe transferir à ré/Apelante a administração da locação ou o recebimento dos alugueres, pois o título aquisitivo em que fundamenta a pretensão é nulo, a posse legítima dos autores/Apelados não foi afastada e o locatário, terceiro estranho ao processo, não pode ser submetido aos efeitos da decisão sem o devido processo legal.IV. DISPOSITIVO E TESE12. Recurso parcialmente conhecido e, nessa extensão, parcialmente provido para afastar a declaração de nulidade da hipoteca formalizada pela escritura pública de confissão de dívida com garantia hipotecária e da procuração outorgada ao réu/Apelante, ambas lavradas em 10/02/2020, mantendo-se a nulidade da escritura pública de compra e venda celebrada em 20/03/2020 e redistribuindo-se os ônus sucumbenciais da lide principal, na proporção de 70% para os autores e 30% para os réus, preservada a sucumbência integral dos réus-reconvintes na reconvenção.13. Tese de julgamento: “1. A dupla alienação de imóvel, quando o primeiro título não foi registrado e sua prenotação já expirou, não torna automaticamente nulas a posterior confissão de dívida com garantia hipotecária e a procuração outorgada pelo titular do domínio. 2. É nula por simulação a escritura pública de compra e venda que contém declaração não verdadeira de pagamento do preço e encobre dação em pagamento e doação sem observância da forma legal. 3. Configura resultado equivalente ao pacto comissório a transferência do imóvel dado em hipoteca ao cônjuge do credor, por intermédio de procuração, antes do vencimento da dívida e sem regular excussão da garantia. 4. A nulidade por simulação pode ser alegada por terceiro juridicamente prejudicado e não se convalida pelo decurso do tempo. 5. O pedido constitutivo negativo não formulado na reconvenção não pode ser deduzido originariamente em apelação. 6. O exercício regular do direito de ação e de comunicação de fatos à autoridade competente não gera indenização por danos morais sem prova de má-fé, abuso ou excesso.”LEGISLAÇÃO RELEVANTE CITADA: CPC, arts. 9º, “caput”, 10, 85, §§ 2º e 11, 86, 141, 322, § 2º, 329, I e II, 371, 487, I, 492, 506, 1.002, 1.013, §§ 1º e 2º, e 1.022, II; CC, arts. 108, 159, 166, 167, “caput”, § 1º, II, e § 2º, 168, “caput” e parágrafo único, 169, 171, 186, 187, 215, 219, 356, 679, 685, 1.227, 1.245, “caput” e § 1º, 1.246, 1.420, § 1º, e 1.428; Lei n. 6.015/1973, arts. 186, 205 e 206.JURISPRUDÊNCIA RELEVANTE CITADA: STJ, Terceira Turma, REsp n. 2.091.432/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 21.11.2023; STJ, Quarta Turma, AgInt no AREsp n. 2.978.745/MA, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 13.04.2026; STJ, Quarta Turma, REsp n. 1.992.078/SP, Rel. Min. Raul Araújo, j. 03.11.2025; STJ, Quarta Turma, REsp n. 2.195.070/PR, Rel. Min. Raul Araújo, j. 09.02.2026; STJ, Terceira Turma, AREsp n. 2.556.269/SP, Rel. Min. Daniela Teixeira, j. 24.11.2025; STJ, Terceira Turma, AgInt no AREsp n. 3.067.152/MG, Rel. Min. Humberto Martins, j. 30.03.2026; STJ, Tema Repetitivo n. 1.059.RESUMO EM LINGUAGEM ACESSÍVELO Tribunal concluiu que a dívida, a hipoteca e a procuração eram válidas, porque o vendedor ainda figurava como dono do imóvel e a primeira escritura não havia sido registrada. A segunda compra e venda, porém, foi anulada porque a compradora não pagou o preço declarado: o imóvel foi transferido para quitar uma dívida do marido dela e colocado diretamente em seu nome, antes mesmo de vencida a obrigação, o que não era permitido por lei. Também foram rejeitados os pedidos de indenização e de transferência dos alugueres. Assim, o recurso foi aceito apenas em parte, para manter a hipoteca e a procuração, permanecendo anulada a segunda compra e venda.
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