Doação com reserva de usufruto prevista em sentença de divórcio, sem registro no cartório, não produz efeitos contra terceiros (art. 1.245 do Código Civil); a penhora do imóvel foi mantida.
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📄 Ementa oficial (cópia do site do TJDFT em 18/10/2026)
APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. EXISTÊNCIA DE DOAÇÃO COM RESERVA DE USUFRUTO VITALÍCIO. PREVISÃO EM SENTENÇA HOMOLOGATÓRIA DE DIVÓRCIO. AUSÊNCIA DE REGISTRO NO CARTÓRIO DO REGISTRO DE IMÓVEIS. INVIABILIDADE DE PRODUÇÃO DE EFEITOS EM RELAÇÃO A TERCEIROS. ART. 1245 DO CÓDIGO CIVIL. POSSIBILIDADE DE PENHORA DO BEM DE FAMÍLIA DE PROPRIEDADE DO FIADOR. TEMA Nº 1127. REPERCUSSÃO GERAL. TEMA Nº 1091. RECURSOS REPETITIVOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
1. A hipótese consiste em examinar a validade da penhora decretada pelo Juízo singular nos autos do processo de execução proposto pelos ora recorridos, bem como em avaliar se merece ser atribuído ao imóvel penhorado a proteção legal referente ao bem de família. 1.1. Os recorrentes afirmam que seus genitores se divorciaram no ano de 1995 e que a respectiva sentença homologatória contemplou a doação do imóvel em referência, o único dos doadores e adquirido durante a constância da relação conjugal, aos filhos de ambos, com reserva de usufruto vitalício em favor dos donatários, de modo que a manutenção da penhora determinada pelo Juízo singular afrontaria os institutos do ato jurídico perfeito, da coisa julgada e do direito adquirido. 1.2. Também alegam deve ser atribuída ao imóvel penhorado a proteção legal referente ao bem de família, pois restou demonstrado que os recorrentes e seu núcleo familiar nele residem.
2. O fiador assume obrigação assessória para a finalidade de garantir o cumprimento das obrigações especificadas no contrato principal e responde com seu patrimônio nas hipóteses em que o devedor não adimplir as obrigações assumidas por ocasião da celebração do negócio jurídico. 2.1. No presente caso a genitora dos recorrentes garantiu, na posição de fiadora, o contrato de locação de sala comercial celebrado entre os recorridos e a devedora principal.
3. A doação com reserva de usufruto aludida pelos recorrentes não produz regulares efeitos em relação aos recorridos, notadamente para a finalidade de impedir a efetivação dos atos necessários à satisfação do crédito por eles perseguido, diante da ausência do devido registro no cartório de imóveis. 3.1. Mesmo que os genitores dos recorrentes tenham manifestado a vontade de doar seu único imóvel residencial aos filhos, com reserva de usufruto vitalício, a aludida declaração de vontade não produz efeitos diante de terceiros, pois não chegou a haver o devido registro na matrícula do imóvel doado, como exigem as regras previstas no art. 1245 do Código Civil, no art. 167, inc. I, itens 7 e, fialmente, no art. 33, da Lei nº 6015/1973, que dispõe a respeito dos registros públicos.
4. Ainda que os recorrentes pudessem comprovar que residem no imóvel objeto de penhora, sabe-se que a impenhorabilidade do bem de família não pode ser alegada de modo absoluto, pois admite mitigações. 4.1. A Lei n° 8.245/1991 acrescentou ao art. 3° da Lei n° 8.009/1990 a notória exceção à regra geral da impenhorabilidade, justamente nos casos de obrigação decorrente de “fiança concedida em contrato de locação” (inc. VII). 4.2. O Excelso Supremo Tribunal Federal, ao julgar o tema nº 1127 da repercussão geral, reconheceu a compatibilidade da exceção prevista no art. 3°, inc. VII, da Lei nº 8.009/1990 com o Texto Constitucional, inclusive nos casos em que a garantia é prestada em contrato de locação comercial. 4.3. O Colendo Superior Tribunal de Justiça, do mesmo modo, ao firmar tese jurídica constante no tema nº 1091 dos recursos repetitivos, reconheceu a validade da penhora do bem de família do proprietário que figura na posição de fiador em contrato de locação, seja comercial, seja residencial.
5. Assim, deve-se afirmar a possibilidade de penhora do bem do fiador no contrato de locação, em prestígio à validade normativa do art. 3º, inc. VII, da Lei nº 8.009/1990.
6. Recurso conhecido e desprovido.
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