Tenho uma promessa de compra que poderia ser formalizada: posso usar a usucapião no cartório?

DIREITO REGISTRAL IMOBILIÁRIO. DÚVIDA REGISTRAL. APELAÇÃO. PEDIDO DE RECONHECIMENTO EXTRAJUDICIAL DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. EXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA CONTRATUAL PASSÍVEL DE REGULARIZAÇÃO PELA VIA ORDINÁRIA. AUSÊNCIA DE JUSTIFICAÇÃO IDÔNEA DO ÓBICE À ESCRITURAÇÃO. PRESENÇA DE GRAVAMES REGISTRAIS. PROCEDÊNCIA DA DÚVIDA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAMEApelação interposta contra Sentença que julgou procedente dúvida registral suscitada por Oficial de Registro de Imóveis e manteve a negativa de processamento de pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião extraordinária, por entender existente via ordinária apta à regularização da titularidade imobiliária. A recorrente sustentou: (i) a inexistência de subsidiariedade da usucapião em relação às formas derivadas de aquisição da propriedade; (ii) a inviabilidade concreta de regularização pela via ordinária, diante de circunstâncias supervenientes relacionadas a mandato e a gravames registrados; (iii) a inaplicabilidade dos óbices decorrentes da existência de penhora, usufruto e restrição administrativa; e, (iv) a inexistência de violação ou frustração ao recolhimento do ITBI.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃOHá quatro questões em discussão: (i) saber se a existência de relação jurídica contratual anterior e de instrumento apto à formalização da transferência impede o prosseguimento do procedimento de usucapião na via extrajudicial; (ii) saber se a interessada demonstrou justificação idônea para o afastamento da exigência prevista no artigo 410, § 2.º do Provimento n.º 149/2023 do CNJ; (iii) saber se os gravames registrados na matrícula são compatíveis com o processamento do pedido na esfera extrajudicial; e, (iv) saber se a alegada extinção parcial de mandato afasta a viabilidade da regularização pela via ordinária.III. RAZÕES DE DECIDIRA usucapião extraordinária constitui modo originário de aquisição da propriedade, porém o processamento extrajudicial submete-se às exigências do artigo 216-A da Lei n.º 6.015/1973 e às disposições do Provimento n.º 149/2023 do Conselho Nacional de Justiça, especialmente à necessidade de demonstração de óbice concreto à correta escrituração quando existente relação jurídica prévia entre o possuidor e o titular registral. A posse alegada decorre de negócio jurídico de compra e venda quitado, acompanhado de procuração pública outorgada pelos titulares tabulares, circunstância que evidencia a existência de mecanismo jurídico apto à regularização derivada da propriedade.Os elementos constantes dos autos demonstram a viabilidade da lavratura de escritura pública, ainda que condicionada ao cumprimento das exigências registrais e à regularização de gravames, não havendo demonstração de impedimento efetivo que inviabilize a utilização da via ordinária.A exigência de justificação do óbice à escrituração, prevista no artigo 410, § 2.º do Provimento n.º 149/2023 do Conselho Nacional de Justiça, visa a impedir a utilização da usucapião extrajudicial como sucedâneo da transmissão imobiliária ordinária e como mecanismo de afastamento das formalidades próprias do sistema notarial e registral.A existência de penhora, usufruto e restrição administrativa regularmente averbados constitui circunstância juridicamente relevante no âmbito administrativo, não sendo permitido ao registrador promover seu cancelamento de ofício fora das hipóteses legais previstas no artigo 250 da Lei n.º 6.015/1973.A natureza originária da usucapião não afasta, por si só, as exigências e limitações inerentes ao procedimento extrajudicial, o qual pressupõe compatibilidade com a situação registral vigente e observância das normas administrativas aplicáveis.A alegação de extinção parcial de mandato em razão do falecimento de co-outorgante não foi adequadamente comprovada nos autos. De todo modo, eventual extinção de usufruto decorrente do óbito não descaracteriza a possibilidade de regularização pela via ordinária, antes contribuindo para sua viabilização.Mantém-se, portanto, a procedência da dúvida registral diante da ausência de demonstração idônea de impedimento à transferência derivada do imóvel e da subsistência dos gravames registrados.IV. DISPOSITIVO E TESEApelação Cível conhecida e desprovida, mantendo-se integralmente a Sentença por seus próprios fundamentos.Tese de julgamento: “A existência de negócio jurídico de compra e venda acompanhado de instrumento apto à formalização de transferência imobiliária impõe ao requerente da usucapião extrajudicial o ônus de justificar concretamente o impedimento à escrituração, nos termos do artigo 410, § 2.º do Provimento n.º 149/2023, do Conselho Nacional de Justiça. A usucapião extrajudicial não pode ser utilizada como sucedâneo da transmissão derivada da propriedade quando não demonstrada a impossibilidade efetiva de regularização pela via ordinária”._________Dispositivos relevantes citados: Lei n.º 6.015/1973, arts. 198, caput e inciso VI, 204, 216-A e 250; Código Civil, arts. 1.238, § ún., 1.410, I e 682, II; Provimento n.º 149/2023 do Conselho Nacional de Justiça, arts. 410, caput e § 2.º, 411 e 418, §§ 1.º e 2º.Jurisprudência relevante citada: TJPR, 17.ª Câm. Cív, AC 0003236-13.2025.8.16.0179, Rel.ª Des.ª Subst.ª Ana Paula Kaled Accioly Rodrigues da Costa, julg. 01.06.2026; TJPR, 17.ª Câm. Cív, AC 0008078-50.2024.8.16.0024, Rel. Des. Tito Campos de Paula, julg. 07.04.2025.

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EMENTA. APELAÇÃO CÍVEL. REGISTROS PÚBLICOS. PROCEDIMENTO DE SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL. IMPOSSIBILIDADE. EXISTÊNCIA DE MEIOS REGULARES PARA A TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE. RECURSO DESPROVIDO.CASO EM EXAME1. Trata-se de procedimento de suscitação de dúvida ajuizado por interessada que pleiteia reconhecimento extrajudicial de usucapião especial urbano, acerca de imóvel registrado em nome de pessoa jurídica cancelada na Junta Comercial, cuja extinção formal não restou comprovada, sustentando a inviabilidade prática da regularização por meios convencionais. Sentença de primeira instância julgou procedente a dúvida, mantendo a diligência registral.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. A controvérsia cinge-se a saber se: (i) a condição de cancelamento da pessoa jurídica titular do imóvel implica sua extinção, impossibilitando a transferência por via ordinária; (ii) houve comprovação de impedimento jurídico concreto à regularização da propriedade por meio extrajudicial, nos termos do art. 216-A da Lei nº 6.015/73 e Provimento nº 149/2023 do CNJ; e (iii) é cabível o reconhecimento da usucapião extrajudicial diante da alegada dificuldade prática na obtenção da anuência dos sócios remanescentes da pessoa jurídica.III. RAZÕES DE DECIDIR3. O cancelamento da pessoa jurídica na Junta Comercial, decorrente de inatividade, não equivale à sua extinção formal, que subsiste para fins de liquidação e cumprimento de obrigações, mantendo-se a possibilidade jurídica de transferência derivada da propriedade.4. A apelante não demonstrou, de forma robusta, a existência de impedimento jurídico insuperável à regularização imobiliária por vias ordinárias, limitando-se a alegações genéricas de dificuldade de localização e anuência dos sócios remanescentes.5. O Provimento nº 149/2023 do CNJ exige a demonstração de óbice concreto e justificado à correta escrituração, a fim de evitar a utilização da usucapião extrajudicial como instrumento de fraude ou burla ao sistema registral e tributário.6. A diligência registral encontra respaldo no ordenamento jurídico e nos princípios da legalidade e segurança jurídica, sendo incompatível a usucapião extrajudicial quando há possibilidade real e viável de regularização pelo procedimento ordinário.IV. DISPOSITIVO E TESE7. Recurso desprovido.Tese de julgamento: “A usucapião extrajudicial exige comprovação de impedimento jurídico concreto e intransponível à regularização convencional.” ___________Dispositivos relevantes citados: Lei nº 6.015/1973, art. 216-A;Provimento nº 149/2023 do CNJ.

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DIREITO REGISTRAL IMOBILIÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA REGISTRAL. USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL. EXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA CONTRATUAL E INDISPONIBILIDADES AVERBADAS NA MATRÍCULA. PROCEDÊNCIA DA DÚVIDA MANTIDA.I. Caso em exame1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente a suscitação de dúvida registral, mantendo a negativa de prosseguimento a pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião extraordinária sobre imóvel.2. Os recorrentes sustentam, em síntese, nulidade por deficiência de motivação e contradição da sentença, bem como a natureza originária da usucapião, com efeitos de afastar ônus e gravames pretéritos, inclusive indisponibilidades averbadas na matrícula. Requerem a reforma integral da sentença para afastar a dúvida e determinar o prosseguimento do procedimento registral.II. Questão em discussão3. A questão em discussão consiste em saber se, na via extrajudicial, é admissível o reconhecimento de usucapião quando presente relação jurídica contratual prévia apta à regular transmissão do imóvel e quando a matrícula ostenta indisponibilidades averbadas.III. Razões de decidir4. A usucapião extrajudicial exige observância estrita dos requisitos do art. 216-A da Lei nº 6.015/1973 e das diretrizes do Provimento nº 149/2023, do CNJ, não se prestando como sucedâneo de transmissão ordinária da propriedade, sobretudo quando há instrumento particular de compra e venda e indicativos de que a regularização poderia ocorrer por via própria, como escritura pública, inventário ou outro meio adequado.5. O art. 410, caput e § 2º, do Provimento nº 149/2023 do CNJ exige a justificação do óbice à correta escrituração das transações, justamente para evitar o uso da usucapião como forma de burla ao sistema notarial, registral e tributário. No caso, não houve demonstração idônea de impedimento real à regular transferência do domínio.6. As indisponibilidades averbadas na matrícula constituem restrição judicial que impede a prática de ato de disposição sobre o bem, não podendo ser desconsideradas na via administrativa. O registrador atua sob legalidade estrita e não está autorizado a cancelar de ofício tais ônus, fora das hipóteses legais do art. 250, da Lei nº 6.015/1973.7. A natureza originária da usucapião não afasta, por si só, os óbices existentes na esfera extrajudicial. A pretensão administrativa pressupõe a compatibilidade do pedido com a situação registral vigente, ao passo que a presença de indisponibilidades e de via ordinária de regularização reforça a inadequação do procedimento escolhido.IV. Dispositivo e tese8. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida.Tese de julgamento: “1. A usucapião extrajudicial exige o preenchimento estrito dos requisitos legais e regulamentares, inclusive a justificação concreta do óbice à escrituração regular. 2. A existência de relação jurídica contratual apta à transmissão ordinária e de indisponibilidades averbadas na matrícula constitui óbice à via administrativa, sem prejuízo da via judicial.”

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APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA REGISTRAL. PEDIDO DE RECONHECIMENTO EXTRAJUDICIAL DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. SENTENÇA QUE JULGOU PROCEDENTE A DÚVIDA, PARA O FIM DE DECLARAR A IMPOSSIBILIDADE DO RECONHECIMENTO EXTRAJUDICIAL DA USUCAPIÃO DO IMÓVEL. INSURGÊNCIA PELA PARTE REQUERENTE. 1. ALEGAÇÃO DE FUNDAMENTAÇÃO INSUFICIENTE DA SENTENÇA, UMA VEZ QUE NÃO TERIA ANALISADO PROPRIAMENTE A CAUSA DOS AUTOS. ACOLHIMENTO. SENTENÇA QUE FUNDAMENTOU A PROCEDÊNCIA DA DÚVIDA REGISTRAL COMO SE TRATASSE DE EXIGÊNCIA DE MAIOR INSTRUÇÃO PROBATÓRIA PELO CARTÓRIO, AO PASSO QUE O REGISTRADOR ASSINALOU, EM VERDADE, A IMPOSSIBILIDADE DE USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL. NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO (FUNDAMENTAÇÃO DIVERSA). ART. 489, §1º, INCS. III E IV, DO CPC. SENTENÇA CASSADA. POSSIBILIDADE DE PRONTO JULGAMENTO DO FEITO, POR FORÇA DO ART. 1.013, §3º, INC. IV, DO CPC. 2. ALEGAÇÃO DE POSSIBILIDADE DE PROSSEGUIMENTO DO PROCEDIMENTO DE USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL NO CASO CONCRETO. NÃO ACOLHIMENTO. REQUERENTE QUE É COPROPRIETÁRIO EM CONDOMÍNIO PRO DIVISO DO IMÓVEL. PRETENSÃO DE DECLARAÇÃO DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA SOBRE A FRAÇÃO IDEAL DE SUA TITULARIDADE. DESCABIMENTO. EXISTÊNCIA DE MEIOS ADEQUADOS PARA A REGULARIZAÇÃO INTENTADA. USUCAPIÃO QUE É MEIO EXCEPCIONAL DE AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE DE DESVIRTUAMENTO DO INSTITUTO PARA OBTENÇÃO DO REGISTRO E DIVISÃO DO IMÓVEL. PRECEDENTES DESTE TJPR. DÚVIDA PROCEDENTE. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO, COM DECLARAÇÃO DE NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO E JULGAMENTO DE PROCEDÊNCIA DA DÚVIDA SUSCITADA.

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APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA REGISTRAL. PEDIDO DE RECONHECIMENTO EXTRAJUDICIAL DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. SENTENÇA QUE JULGOU PROCEDENTE A DÚVIDA, PARA O FIM DE DECLARAR A IMPOSSIBILIDADE DO RECONHECIMENTO EXTRAJUDICIAL DA USUCAPIÃO DO IMÓVEL. INSURGÊNCIA PELA PARTE REQUERENTE. 1. ALEGAÇÃO DE QUE A EXIGÊNCIA DE JUSTIFICAÇÃO DE ÓBICE À CORRETA ESCRITURAÇÃO DAS TRANSAÇÕES PARA SE EVITAR O USO DA USUCAPIÃO COMO MEIO DE BURLA DOS REQUISITOS LEGAIS PARA TRANSMISSÃO DE IMÓVEIS NÃO ESTARIA EM CONSONÂNCIA COM AS NORMAS DE DIREITOS REAIS OU DE REGISTROS PÚBLICOS. NÃO ACOLHIMENTO. EXIGÊNCIA EXPRESSA NO §2º DO ART. 410 DO PROVIMENTO Nº. 149/2023 DO CNJ. PARTE AUTORA QUE NÃO JUSTIFICOU O ÓBICE PARA A REGULAR TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL (OBJETO DE CONTRATOS DE COMPRA E VENDA COM ANUÊNCIA DA HERDEIRA DO TITULAR REGISTRAL FALECIDO). HIPÓTESE EM QUE CABERIA AO COMPRADOR, COMO CESSIONÁRIO DE DIREITOS SUCESSÓRIOS, SE HABILITAR NOS AUTOS DE INVENTÁRIO E PARTILHA. INEXISTÊNCIA, PORÉM, DE INFORMAÇÃO QUANTO À PARTILHA DO IMÓVEL NOS AUTOS OU IMPOSSIBILIDADE DESTE PROCEDIMENTO. 2. ALEGAÇÃO DE QUE ESTARIAM PREENCHIDOS OS REQUISITOS LEGAIS PARA A USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA, DE MODO QUE INOPONÍVEL A EXIGÊNCIA DA JUSTIFICAÇÃO. NÃO ACOLHIMENTO. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DO EXERCÍCIO DE POSSE COM ANIMUS DOMINI PELO LAPSO TEMPORAL MÍNIMO PARA A USUCAPIÃO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

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APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL. SENTENÇA DE EXTINÇÃO SEM JULGAMENTO DO MÉRITO. EXISTÊNCIA DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. EXIGÊNCIAS DO OFÍCIO REGISTRADOR. ALEGAÇÃO DE IMPOSSIBILIDADE DE CUMPRIMENTO. AJUIZAMENTO DA DEMANDA DE USUCAPIÃO. NÃO DEMONSTRAÇÃO DE TENTATIVAS RAZOÁVEIS DE CUMPRIR AS EXIGÊNCIAS REGISTRAIS. IMPOSSIBILIDADE DO USO DA USUCAPIÃO PARA REGULARIZAÇÃO DO TÍTULO DE PROPRIEDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

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