Tenho carta de arrematação, mas quem perdeu o imóvel não é o dono da matrícula: dá para registrar?

APELAÇÕES CÍVEIS. PROCESSOS DISTINTOS. ANÁLISE CONJUNTA. PRINCÍPIOS DA ECONOMIA PROCESSUAL E DA EFETIVIDADE. DÚVIDA REGISTRAL. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL RURAL. CANCELAMENTO DO CCIR. ALTERAÇÃO DE RURAL PARA URBANO. EXIGÊNCIA DE PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO. PROVIMENTO N. 02/2010 DA CORREGEDORIA. MÓDULO RURAL. DIMENSÃO. DUALIDADE DE COMPRADORES. INOBSERVÂNCIA. CARTA DE ARREMATAÇÃO. PROPRIEDADE. FORMA ORIGINÁRIA DE AQUISIÇÃO. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRAL. LEI DE REGISTROS PÚBLICOS. PROVIMENTO DA CORREGEDORIA. INOBSERVÂNCIA. IMPOSSIBILIDADE DE REGISTRO. DÚVIDA REGISTRAL. PROCEDÊNCIA.    1. Em razão do princípio da efetividade da prestação jurisdicional e da economia processual, permite-se a análise conjunta de apelações referentes à sentença única que julgou pedidos formulados em dúvidas registrárias distintas.   2. O imóvel que possui as especificações previstas no art. 176 da LRP, com regular registro como gleba de terras no cartório de registro de imóveis, com todas as especificações exigidas em lei, possui natureza de imóvel rural, ainda que averbado o cancelamento do CCIR (INCRA) junto à matrícula do bem, pois se exige a instauração de procedimento administrativo para transmudar de imóvel rural para urbano, conforme previsto nos artigos 5º e 12 do Provimento n. 02 da Corregedoria deste Tribunal, por isso, adequada a exigência de juntada de certidão de ITR para fins de registro do instrumento translativo da propriedade.  3. A escritura pública de compra e venda prenotada que consta como objeto a aquisição de imóvel rural somente pode ser registrada se respeitado o módulo rural de 2ha, o que não se verifica na hipótese, pois consta da escritura dois compradores, o que redundaria para cada um dos adquirentes parcela menor que o módulo rural, situação que esbarra no disposto nos artigos 65 da Lei 4.504/64 e 171 do Provimento da Corregedoria do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios.  4. O princípio da continuidade registral destacado em diversos dispositivos da LRP, em evidência os arts. 222, 223, 225 e 237, não pode ser afastado, ainda que se trate de registro de carta de arrematação expedida por determinação judicial, mormente se a ordem emanar de magistrado que não possua função corregedora, o que confere regularidade à negativa do oficial registrador em promover o registro.  5. Atendidos os requisitos previstos na LRP e no Provimento da Corregedoria deste Tribunal, deve ser mantida a sentença de procedência da dúvida registral apresentada pelo oficial de registro.  6. Negou-se provimento aos recursos.

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APELAÇÃO CÍVEL. DÚVIDA REGISTRÁRIA. QUALIFICAÇÃO REGISTRAL. DEVER LEGAL DO OFICIAL REGISTRADOR. AUSÊNCIA DE REGISTRO EM NOME DOS CESSIONÁRIOS OU DOS AUTORES DA HERANÇA. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE. VIOLAÇÃO. DISCUSSÃO A RESPEITO DO DIREITO MATERIAL VEICULADO NO TÍTULO. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA.   1. Os títulos judiciais devem sujeitar-se à qualificação registral, análise a que está suscetível todo e qualquer título, extrajudicial ou não, acerca de sua aptidão para ingressar no fólio real.  2. Não sendo encontrado na matrícula do imóvel o registro dos cessionários dos seus direitos hereditários ou mesmo os próprios autores da herança, é legal a recusa efetuada pelo Oficial do Registro Imobiliário, ante o descumprimento da cadeia registral do bem, em observância ao princípio da continuidade.   3. O titular do cartório apenas cumpriu o que lhe é exigido por legislação específica. Pelo princípio da legalidade, as exigências formuladas pelo titular do Cartório de Registros não são descabidas, ao contrário, são indispensáveis ao registro pretendido, razão pela qual procede a dúvida registrária.  4. Ademais, conforme bem destacado na sentença, ainda que superado o óbice relacionado à continuidade registral, evidente que questões como reconhecimento de fraude na alienação do imóvel objeto do litígio, demandaria extensa atividade probatória, destoando do procedimento da dúvida registrária, a qual possui cognição limitada, sendo cabível apenas para dirimir dúvidas acerca das exigências a serem satisfeitas no ato registral, conforme determina o art. 198 da Lei nº 6.015/73.  5. Ressalta-se a existência de diversos processos judiciais, já transitados em julgado, que envolvem a aquisição e propriedade das terras objeto da matrícula 125.887 (que após georreferenciamento deu origem à matrícula 125.888) sinalizando, a impossibilidade de se efetivar o registro pretendido.  6. Por fim, releva esclarecer que, ainda que se vislumbrasse a justiça do direito material pretendido, não caberia ao juízo registral, em mero exercício de sua competência administrativa, determinar a retificação do mesmo para fins de adequação ao que que se entende devido. Essa controvérsia somente é possível de ser dirimida pela via judicial competente, não sendo o procedimento de dúvida registral o meio adequado.  7. Negou-se provimento ao apelo.

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APELAÇÃO. REGISTROS PÚBLICOS. DÚVIDA REGISTRÁRIA. PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO. DISCUSSÃO A RESPEITO DA CADEIA DOMINIAL E DIREITO DE USUCAPIÃO. IMPOSSIBILIDADE. PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO NÃO CONTENCIOSO. QUALIFICAÇÃO REGISTRAL. DEVER LEGAL DO OFICIAL REGISTRADOR. CARTA DE ADJUDICAÇÃO. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO IMÓVEL ANOTADO EM NOME DO TRANSMITENTE. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE. VIOLAÇÃO. RECUSA DO REGISTRO. LEGALIDADE. 1. A dúvida registraria formulada por notários ou oficiais de registro, a requerimento da parte interessada, ostenta natureza administrativa (LRP, art. 204), devendo se ater aos aspectos formais do título apresentado para registro, aferindo-se os elementos exigidos por lei, onde caberá ao juiz decidir apenas sobre a legalidade da exigência cartorária imposta como condição do registro almejado, ex vi do art. 198 da LRP e art. 30, XIII, da Lei nº 8.935/94. 1.1. No caso, considerando a via estreita da dúvida registraria, nada há a prover quanto às alegações sustentadas pelo recorrente a respeito da regularidade da cadeia dominial do imóvel ou sobre o direito de usucapião. 2. Todos os documentos submetidos a registro ou à averbação se submetem à qualificação registral, mesmo que se cuide de título judicial, nos termos do art. 173 do Provimento Geral da Corregedoria de Justiça do Distrito Federal aplicado aos Serviços Notariais e de Registro. Precedentes. 3. O princípio da continuidade determina que os atos levados ao fólio imobiliário atendam ao encadeamento sucessório da propriedade (LRP, art. 195), ou seja, estipula que a cadeia registral do imóvel deve ser contínua e ininterrupta, de modo que o adquirente, mesmo que por carta judicial de adjudicação, somente poderá assumir a condição de proprietário caso o bem esteja em nome do transmitente. 3.1. Não sendo encontrada a matrícula do imóvel e o registro em nome do transmitente dos seus direitos, é legal a recusa efetuada pelo Oficial do Registro Imobiliário em registrar a correspondente carta de adjudicação, ante o descumprimento da cadeia registral do bem, em observância ao princípio da continuidade. 4. Recurso de apelação desprovido.

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DIREITO CIVIL. DÚVIDA REGISTRATÁRIA. AUTO DE ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL. FALECIMENTO DO EXECUTADO. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO FORMAL DE PARTILHA. QUEBRA DA CADEIA DOMINIAL. RECUSA LEGAL DO OFICIAL DO REGISTRO IMOBILIÁRIO. OBSERVAÇÃO DO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE. LEI DE REGISTROS PÚBLICOS. SENTENÇA MANTIDA. 1. O princípio da continuidade, identificado nos artigos 195, 22 e 237 da Lei de Registros Púbicos, determina que a cadeia registral deve  ser contínua e ininterrupta, observando-se, ainda, que as anotações nos registros públicos devem pautar-se na presunção de legalidade e veracidade, para que tragam segurança jurídica aos documentos públicos. 2. Se o Oficial do Registro Imobiliário não encontrou na matrícula do imóvel averbação dos herdeiros do imóvel sub judice, para continuidade da cadeia registral, é legal a sua recusa em registrar a Carta de Arrematação, em observância ao princípio da continuidade (arts. 195, 222 e 237 da LEP). 3. O ato processual de hasta pública foi anulado pelo juízo do executivo fiscal, bem como todos os atos posteriores e determinou a inclusão dos herdeiros no seu polo passivo, não cabendo mais discussão sobre o tema deste processo. 4. Recurso conhecido e desprovido.

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DIREITO CIVIL. DÚVIDA REGISTRÁRIA. DECISÃO JUDICIAL TRANSITADA EM JULGADO. ADJUDICAÇÃO DE IMÓVEL. PRETENSÃO DE ADJUDICAÇÃO DE DIREITOS AQUISITIVOS SOBRE BEM IMÓVEL. QUEBRA DO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE. ALTERAÇÃO DE PROVIMENTO JUDICIAL IMODIFICÁVEL. RECURSO PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA. 1 - Não é possível a adjudicação de bem imóvel ou dos direitos aquisitivos sobre este a terceiros se o outorgante não consta como titular do domínio na matrícula do imóvel, mas apenas como promitente comprador, sob pena de quebra da cadeia registral (princípio da continuidade), nos termos do art. 195 da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), que assim dispõe: "Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro". 2 - A dúvida registrária possui natureza meramente administrativa, destinada à verificação das exigências formuladas pelo Oficial do Registro e do aspecto formal do título que se pretende ver registrado, não se permitindo a modificação, por meio de tal procedimento, de decisão judicial transitada em julgado, sob o fundamento de ter havido erro material e invocando-se, ainda, o art. 1.109 do CPC, sob pena de afronta à segurança jurídica, que possui sede constitucional. Apelação Cível provida.

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