O lote já foi regularizado: o vendedor pode exigir que eu pague despesas de regularização para dar a escritura?

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. INTERESSE DE AGIR. IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA. VALOR CONTROVERTIDO. PARCELAMENTO. ÁREA PARTICULAR. REGULARIZAÇÃO. PAGAMENTO DO PREÇO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.   1. Cinge-se a controvérsia em analisar a presença dos requisitos legais que autorizam a adjudicação compulsória de imóvel, que foi objeto de parcelamento de área particular e sobre o qual foi editado Decreto aprovando o projeto de urbanismo e de regularização, com o posterior desmembramento das matrículas perante o Cartório de Registro de Imóveis.   2. No caso posto, ressaem da causa de pedir e do pedido deduzido na petição inicial a necessidade de ajuizamento da ação e a utilidade do provimento jurisdicional buscado pela autora, como forma de obter a escritura definitiva do imóvel que adquiriu, a ponto de caracterizar o interesse de agir, tal qual exige o art. 17 do CPC.   3. Muito embora em geral se entenda que nas ações de adjudicação compulsória o valor da causa deve ser fixado em observância ao valor do contrato, no caso dos autos, vê-se que o pedido envolve a controvérsia acerca do pagamento da taxa de R$11.900,00. Assim, e em observância ao disposto no art. 292, inciso II, do CPC, deve este ser estipulado como valor da causa, uma vez que corresponde à parte controvertida do ato jurídico cujo cumprimento se pretende. Impugnação acolhida.  4. Por meio da adjudicação compulsória, o promissário comprador busca o suprimento judicial da outorga da escritura definitiva do imóvel objeto da avença, em detrimento do titular do domínio. 5. Nos termos do art. 18 da Lei nº 6.766/79, a regularização não está condicionada à realização das obras, mas ao registro imobiliário do loteamento, sendo assim, com edição do Decreto Distrital com aprovação do projeto de regularização não há falar que essa condição foi implementada.  6. O disposto no art. 1.418 do CC não condiciona a outorga da escritura ao registro anterior do contrato, não sendo incompatível com o disposto na Súmula 239 do STJ.  7. Não é possível ao vendedor exigir o pagamento do ITBI para a outorga da escritura porquanto o fato gerador do imposto é o registro do imóvel.  8. De acordo com o contrato entabulado entre as partes, a apelante se obrigou a outorgar a escritura ao adquirente quando da regularização da área.   9. Restando demonstrado que inexiste débito relativo ao preço do bem e que sobreveio o implemento da condição imposta no pacto, não pode a apelante impor ao adquirente o pagamento de outros valores como condição para o cumprimento da obrigação que assumiu no contrato.   10. Com o acolhimento da impugnação ao valor da causa, o valor da causa e o valor do proveito econômico passaram a ser equivalentes, de modo que não há utilidade na discussão quanto ao parâmetro para a fixação dos honorários advocatícios, tendo havido a perda superveniente do direito de agir quanto ao ponto.   9. Apelação conhecida e parcialmente provida.

Texto copiado automaticamente do site oficial, sem alteração. Em caso de diferença, vale o site do tribunal: abrir no site do TJDFT.

APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSO CIVIL. INTERESSE DE AGIR. EXISTÊNCIA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. BELVEDERE GREEN. REGULARIZAÇÃO. MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA. DECRETO DISTRITAL N. 41.185/2020. OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA DEFINITIVA. RECUSA INJUSTA. CONDIÇÃO SUSPENSIVA. EXTINÇÃO. DESPESAS COM REGULARIZAÇÃO. TAXA DE TRANSFERÊNCIA. PREVISÃO CONTRATUAL. INEXISTÊNCIA. DIREITO À ADJUDICAÇÃO. RECONHECIMENTO. 1. Tem interesse de agir para o ajuizamento da ação de adjudicação compulsória a parte que, ante a recusa indevida do vendedor a outorgar a escritura definitiva do imóvel por ela adquirido e quitado, necessita do provimento jurisdicional para que o domínio do bem seja transferido para seu nome. 2. A adjudicação compulsória da propriedade de um bem de raiz está prevista no art. 1.418 do Código Civil, que assegura ao promitente comprador, titular de direito real, o direito de exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recursa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. 3. Faz jus à adjudicação compulsória do imóvel o comprador que pagou o preço estipulado no contrato de cessão dos direitos possessórios sobre a unidade imobiliária inserida, à época, em parcelamento irregular do solo, cuja condição suspensiva para outorga da escritura pública definitiva desapareceu pela regularização fundiária do loteamento. 4. A exigência de “taxa de transferência” para outorga da escritura definitiva, cobrada a título de ressarcimento das despesas com as quais arcou o empreendedor para implantação de infraestrutura e regularização do loteamento, não impede a adjudicação do imóvel, se não há previsão no contrato celebrado entre as partes de que o comprador deveria arcar com aludidos custos. 5. O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro (STF, ARE 1.294.969, Tema 1.124, em repercussão geral). Assim, o recolhimento, ou não, do ITBI não impede o reconhecimento do direito à escritura definitiva, pois sua quitação somente deverá ser demonstrada quando do pedido de registro do título, no cartório imobiliário respectivo. 6. Não se sustenta a alegação da vendedora, de não ser possível a adjudicação compulsória por terem sido alienados ao comprador apenas direitos possessórios e não de propriedade, se na época da transação não era possível a transferência do domínio, considerando que se tratava de loteamento irregular. 7. A Lei Complementar Distrital 440/2002, em seu art. 2º, parágrafo único, confere ao representante legal do condomínio, apenas a legitimidade para instaurar, administrativamente, o processo de regularização, não carreando a ele qualquer responsabilidade pelo custeio dos atos correspondentes e de implantação de infraestrutura no loteamento. 8. Ante a ausência de discussão, nos autos, sobre a legalidade da “taxa de transferência”, porquanto a pretensão se dirige à adjudicação compulsória do bem, é possível que eventual direito do empreendedor ao ressarcimento com as despesas para regularização do condomínio seja aferido em ação própria. 9. A diferença entre a metragem do imóvel informada no contrato e a pretendida na adjudicação não impede a outorga da escritura definitiva quando a venda se dá ad corpus, envolvendo imóvel certo e discriminado e não, ad mensuram. 10. Mantem-se a base de cálculo utilizada para arbitramento dos honorários, a incidir, na hipótese, sobre o valor da causa, e não, sobre suposto proveito econômico obtido, tendo em vista que o pedido do autor é de adjudicação compulsória e não de afastamento da exigência da cobrança da taxa de R$ 11.900,00, valor este que seria, na compreensão da ré, o proveito econômico obtido pelo autor. 11. Recurso conhecido e não provido.

Texto copiado automaticamente do site oficial, sem alteração. Em caso de diferença, vale o site do tribunal: abrir no site do TJDFT.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PARCELAMENTO DE SOLO. PRELIMINAR. FALTA DE INTERESSE DE AGIR. OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA DE PROPRIEDADE. LOTEAMENTO EM REGULARIZAÇÃO. TAXA DE CUSTEIO DAS DESPESAS DE REGULARIZAÇÃO. INEXIGÍVEL COMO CONDIÇÃO DE ADJUDICAÇÃO. ITBI. FATO GERADOR EM MOMENTO POSTERIOR. REGISTRO DE IMÓVEIS. BELVEDERE GREEN. SENTENÇA MANTIDA. 1. O interesse de agir exige o preenchimento do binômio: necessidade e adequação. É preciso que a pretensão só possa ser alcançada por meio do ajuizamento da demanda e que esta seja adequada para a postulação formulada. Nos termos dos artigos 1.417 e 1.418, ambos do Código Civil, os requisitos indispensáveis para a propositura da adjudicação compulsória são: a) a existência de um compromisso de compra e venda, b) o pagamento integral do preço, c) a inexistência de cláusula de arrependimento, e d) a recusa do promitente vendedor em efetuar a transferência do bem. 2. Os adquirentes realizaram o pagamento do preço estipulado em compromisso de compra e venda, sem cláusula de arrependimento, pertinente a imóvel situado em condomínio em processo de regularização, dessa forma, tendo em vista já existir a prévia individualização do lote, com a respectiva matrícula imobiliária, e tendo os compradores cumprido a sua parte, considerando que eventuais taxas de regularização não podem ser consideradas condição para transferência da propriedade, mostram-se presentes os requisitos da adjudicação compulsória. 3. Conforme a tese fixada para o Tema 1.124 dos Recursos Extraordinários com Repercussão Geral: “O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro.” O ITBI não é devido antes da ocorrência do fato gerador. É também iníqua a cláusula que obriga o consumidor, sujeito passivo do tributo, ao pagamento do imposto antes que este seja exigível. Assim, essa cláusula é nula. 4. Ante a comprovação, pelos compradores, do preenchimento dos requisitos legais e contratuais para obtenção da escritura pública, e havendo recusa da proprietária registral, a procedência do pedido de adjudicação compulsória é medida que se impõe. 5. A lei processual civil elencou, nessa ordem, o valor da condenação, o valor do proveito econômico e o valor da causa como bases de cálculo para fixação dos honorários de sucumbência. Em se tratando de ação de adjudicação compulsória julgada procedente, não há condenação, estando configurado, no entanto, que os autores obtiveram proveito econômico, consistente na desobrigação de pagar o valor exigido a título de custos de regularização, como condição para outorga da escritura, devendo ser esta a base de cálculo dos honorários. 6. Apelo conhecido e parcialmente provido.

Texto copiado automaticamente do site oficial, sem alteração. Em caso de diferença, vale o site do tribunal: abrir no site do TJDFT.

APELAÇÃO. CIVIL. INTERESSE DE AGIR. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA. CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. REGULARIDADE. DECRETO-LEI 58/37. ARTS. 1.417 E 1.418 DO CC. SÚMULA 239/STJ. ASSINATURA DE ESCRITURA. CONDIÇÃO SUSPENSIVA. DESPESAS COM A REGULARIZAÇÃO. AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL. DIREITO À ADJUDICAÇÃO.    1. O interesse de agir como condição da ação resta demonstrado quando se faz imprescindível a busca da prestação jurisdicional para alcance da pretensão à adjudicação compulsória de imóvel, presentes a necessidade e a utilidade/adequação no provimento buscado.  2. Deve ser reconhecida a regularidade fundiária do imóvel quando este, ultrapassados todas as fases de processo de regularização, passa a possuir matrícula individualizada perante o cartório de registro de imóveis. 3. A ação de adjudicação compulsória tem cabimento na hipótese em que, firmada a promessa de compra e venda em que não se pactuou o arrependimento, há recusa da promitente vendedora em outorgar a escritura definitiva em favor do promitente comprador, mormente quando este cumpriu todas as obrigações previstas na avença. 4. A condição prevista no instrumento de cessão de direitos que condiciona a assinatura de escritura pública ao pagamento de taxa ou despesa referente aos gastos experimentados pela promitente vendedora para a regularização do imóvel e implantação de infraestrutura não pode encerrar em óbice ao pedido de adjudicação, porque não há previsão legal que empreste regularidade a tal condição, e também porque se verificar a observância, por parte do promitente comprador, dos requisitos previstos nos arts. 15 e 16 do Decreto-Lei 58/37, arts. 1.417 e 1.418 do CC, e o verbete de Súmula n. 239 do STJ. 5. Negou-se provimento ao recurso.

Texto copiado automaticamente do site oficial, sem alteração. Em caso de diferença, vale o site do tribunal: abrir no site do TJDFT.

APELAÇÃO. CIVIL. INTERESSE DE AGIR. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA. CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. REGULARIDADE. DECRETO-LEI 58/37. ARTS. 1.417 E 1.418 DO CC. SÚMULA 239/STJ. ASSINATURA DE ESCRITURA. CONDIÇÃO SUSPENSIVA. DESPESAS COM A REGULARIZAÇÃO. AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL. DIREITO À ADJUDICAÇÃO.   1. O interesse de agir, como condição da ação, resta demonstrado quando se faz imprescindível a busca da prestação jurisdicional para alcance da pretensão à adjudicação compulsória de imóvel, presentes, portanto, a necessidade e a utilidade/adequação no provimento buscado. 2. Deve ser reconhecida a regularidade fundiária do imóvel quando este, ultrapassados todas as fases de processo de regularização, passa a possuir matrícula individualizada perante o cartório de registro de imóveis. 3. A ação de adjudicação compulsória tem cabimento na hipótese em que, firmada a promessa de compra e venda em que não se pactou o arrependimento, há recusa da promitente vendedora em outorgar a escritura definitiva em favor do promitente comprador, mormente quando este cumpriu todas as obrigações previstas na avença. 4. A condição prevista no instrumento de cessão de direitos que condiciona a assinatura de escritura pública ao pagamento de taxa ou despesa referente aos gastos experimentados pela promitente vendedora para a regularização do imóvel e implantação de infraestrutura não pode encerrar em óbice ao pedido de adjudicação, primeiro, porque não há previsão legal que empreste regularidade a tal condição, segundo, por se verificar a observância, por parte do promitente comprador, dos requisitos previstos nos arts. 15 e 16 do Decreto-Lei 58/37, arts. 1.417 e 1.418 do CC, e o verbete de Súmula n. 239 do STJ. 5. Negou-se provimento ao recurso.

Texto copiado automaticamente do site oficial, sem alteração. Em caso de diferença, vale o site do tribunal: abrir no site do TJDFT.