O ITBI só é devido quando a compra é registrada no cartório?

Ementa: Direito tributário e direito civil. Mandado de segurança. Inexigibilidade do ITBI em razão da ausência de registro da transferência de propriedade. Remessa necessária e recurso voluntário não providos, mantendo a sentença que concedeu a segurança e declarou a inexigibilidade do ITBI sobre a cessão de direitos não registrada, com a determinação de recolhimento de um único ITBI referente à compra e venda efetivada. I. Caso em exame1. Remessa Necessária de sentença proferida em Mandado de Segurança que concedeu a segurança pleiteada para anular lançamento tributário de ITBI, permitindo o registro de imóveis com alteração de titularidade mediante o recolhimento de um único ITBI, em razão da ausência de registro das cessões de direitos anteriores. O Município recorreu, sustentando a legalidade da cobrança do tributo sobre a cessão de direitos e a transferência da propriedade, alegando a inadequação da via eleita.II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em saber se é cabível a exigência do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) sobre a promessa de compra e venda ou a cessão de direitos que não foram objeto de registro no Cartório de Registro de Imóveis.III. Razões de decidir3. O Mandado de Segurança é cabível para contestar lançamentos tributários que ameaçam o direito de registro de propriedade.4. O ITBI incide apenas com a efetiva transferência da propriedade, que ocorre mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis.5. A jurisprudência do STF estabelece que o fato gerador do ITBI ocorre somente com o registro da transferência, não sendo devido em casos de cessão de direitos não registrada.6. A exigência de ITBI sobre cessões de direitos não registradas é indevida, devendo ser cobrado apenas um ITBI referente à compra e venda efetivamente registrada.IV. Dispositivo e tese7. Remessa necessária e recurso voluntário conhecidos e não providos para manter a sentença.

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EMENTA: I - APELAÇÃO CÍVEL E REEXAME NECESSÁRIO. MANDADO DE SEGURANÇA. SENTENÇA QUE CONCEDEU A ORDEM PARA RECONHECER O DIREITO DE RECOLHER O ITBI SOBRE IMÓVEL APENAS NO MOMENTO DO REGISTRO DO ATO DE TRANSMISSÃO NO REGISTRO DE IMÓVEIS, SEM INCIDÊNCIA DE MULTA. II – PRELIMINAR DE NÃO CABIMENTO POR DEPENDER DE DILAÇÃO PROBATÓRIA E AUSÊNCIA DE ATO COATOR. REJEIÇÃO. DOCUMENTOS PRÉ CONSTITUÍDOS QUE SÃO SUFICIENTES PARA O JULGAMENTO DO FEITO. MANDADO DE SEGURANÇA PREVENTIVO, QUE É CABÍVEL QUANDO HÁ UMA AMEAÇA DE LESÃO A DIREITO. III – ALEGAÇÃO DE IMPETRAÇÃO CONTRA LEI EM TESE. INOCORRÊNCIA. LEI COMPLEMENTAR MUNICIPAL QUE PRODUZ EFEITOS CONCRETOS QUE INCIDEM DIRETAMENTE NA ESFERA JURÍDICA DO IMPETRANTE. IMINÊNCIA DE PRÁTICA DE ATO CONCRETO DECORRENTE DE APLICAÇÃO DE NORMA TRIBUTÁRIA MUNICIPAL. IV – ILEGITIMIDADE. SÚM. 628/STJ. TEORIA DA ENCAMPAÇÃO. MUNICÍPIO QUE É O SUJEITO ATIVO DA OBRIGAÇÃO TRIBUTÁRIA (ITBI). AUDITOR FISCAL MUNICIPAL QUE É SUBORDINADO AO PREFEITO (AUTORIDADE SUPERIOR QUE COMETE AMEAÇA A LESÃO). ILEGITIMIDADE AFASTADA. III – MÉRITO. IMPOSSIBILIDADE DA COBRANÇA DO TRIBUTO NO MOMENTO ANTERIOR À AVERBAÇÃO DO REGISTRO DE IMÓVEIS COM BASE NA LCM 108/2017. CONFLITO DA NORMA MUNICIPAL COM AS NORMAS DISPOSTAS NOS ARTS. 156, II DA CF E ART. 35, I, CTN. FATO GERADOR QUE SE DÁ A PARTIR DO EFETIVO REGISTRO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS - TEMA 1124, DO STF. AUSÊNCIA DE REGISTRO. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DO TRIBUTO. IV - RECURSO NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA, EM SEDE DE REEXAME NECESSÁRIO.

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MANDADO DE SEGURANÇA. EXIGÊNCIA PRÉVIA DE RECOLHIMENTO DE ITBI PARA LAVRATURA DE ESCRITURA DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. DESCABIMENTO. FATO GERADOR QUE SÓ OCORRERÁ QUANDO AVERBADO O NEGÓCIO NO REGISTRO IMOBILIÁRIO. CORRETA SENTENÇA DE CONCESSÃO DA SEGURANÇA. DECISÃO EM REEXAME MANTIDA. "'[...] o fato gerador do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis - ITBI é a transmissão do domínio do bem imóvel, nos termos do art.35, II, do CTN. Dessa forma, não incide o ITBI em promessa de compra e venda, na medida que trata-se de contrato preliminar que poderá ou não se concretizar em contrato definitivo, este sim ensejador da cobrança do aludido tributo' (Agravo Regimental no Agravo em Recurso Especial n. 659008/RJ, relator Min. Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, julgado em 07/04/2015)". (TJSC, Remessa Necessária Cível n. 0301342-10.2018.8.24.0030, rel. Des. Sérgio Roberto Baasch Luz, Segunda Câmara de Direito Público, j. 26-7-2022).

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JUIZADOS ESPECIAIS DA FAZENDA PÚBLICA. DIREITO TRIBUTÁRIO. ITBI. COBRANÇA DEVIDA NO MOMENTO DO REGISTRO DA TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. PRECEDENTES. CASO CONCRETO. APLICAÇÃO DA ALÍQUOTA PREVISTA NA LEI DISTRISTAL 7.036/2021. EXCESSO DE COBRANÇA. RESTITUIÇÃO DO INDÉBITO. CABIMENTO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. Trata-se de recurso inominado interposto pelo Distrito Federal contra a sentença que julgou procedente o pedido inicial para condenar o réu a restituir aos autores a quantia de R$ 20.601,21, com correção monetária pelo índice da taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (SELIC), desde a data do desembolso, na forma do Art. 3º da Emenda Constitucional 113, de 08 de dezembro de 2021. 2. No caso, o Distrito Federal efetuou a cobrança do Imposto sobre a Transmissão “Inter Vivos” de Bens Imóveis e de Direitos a eles Relativos – ITBI na data da Escritura Pública da Compra e Venda do imóvel, 21/12/2021, alíquota de 3%. 3. Contudo, as partes autoras comprovaram que o registro da transferência da propriedade na matrícula do imóvel ocorreu na data de 06/01/2022 (ID 37433175 - Pág. 2). 4. Com efeito, verifica-se a ocorrência do fato gerador durante a vigência Lei Distrital 7.036/2021, a qual reduziu as alíquotas de ITBI durante o período de 01/01/2022 a 31/03/2022. 5. Transcreve-se a Tese firmada pelo Supremo Tribunal Federal na apreciação do mérito do Tema 1124: O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro. (ARE 1294969 RG, Relator(a): MINISTRO PRESIDENTE, Tribunal Pleno, julgado em 11/02/2021, PROCESSO ELETRÔNICO REPERCUSSÃO GERAL - MÉRITO DJe-031 DIVULG 18-02-2021 PUBLIC 19-02-2021).  6. Ademais, não merece prosperar a alegação do recorrente de que o Tema 1124 do STF incide somente sobre os contratos firmados sem Escritura Pública. Conforme o posicionamento do STF a transferência efetiva da propriedade imobiliária ocorre mediante registro em cartório. 7. Precedente: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. TRIBUTÁRIO. MANDADO DE SEGURANÇA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS - ITBI. FATO GERADOR. COBRANÇA DO TRIBUTO SOBRE CESSÃO DE DIREITOS. IMPOSSIBILIDADE. EXIGÊNCIA DA TRANSFERÊNCIA EFETIVA DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA MEDIANTE REGISTRO EM CARTÓRIO. PRECEDENTES. ENTENDIMENTO CONSOLIDADO NA JURISPRUDÊNCIA DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. INEXISTÊNCIA. ERRO MATERIAL. INOCORRÊNCIA. EFEITOS INFRINGENTES. IMPOSSIBILIDADE. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO DESPROVIDOS. (ARE 1294969 ED, Relator(a): LUIZ FUX (Presidente), Tribunal Pleno, julgado em 21/02/2022, PROCESSO ELETRÔNICO DJe-049 DIVULG 14-03-2022 PUBLIC 15-03-2022) 8. Segundo o posicionamento consolidado do STF, o ITBI não é exigível na Escritura Pública de Compra e Venda, a qual é realizada no Cartório de Notas e se diferencia do registro efetuado no Cartório de Registro de Imóveis.  9. Irretocável, portanto, a sentença que, em observância a data do registro da transmissão da propriedade na matrícula do imóvel, aplicou a alíquota prevista na Lei Distrital 7.036/2021 à hipótese em contexto. 10. Recurso conhecido e improvido. 11. Sem custas processuais, ante da isenção do ente distrital. Condenado o recorrente ao pagamento dos honorários advocatícios (Art. 55 da Lei 9099/95), esses fixados em 10% do valor da condenação. 12. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme inteligência dos Arts. 2º e 46 da Lei 9.099/95.

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