Na adjudicação compulsória, preciso provar todas as cessões desde o dono da matrícula?

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AUSÊNCIA DE RECUSA INJUSTIFICADA DA RÉ. SUCESSIVAS CESSÕES DE DIREITOS. INSUFICIÊNCIA DA DOCUMENTAÇÃO A COMPROVAR A CADEIA NEGOCIAL DO IMÓVEL, DA PROPRIETÁRIA REGISTRAL DO BEM ATÉ A AUTORA, ÚLTIMA CESSIONÁRIA. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação de adjudicação compulsória ajuizada por adquirente de imóvel por cessão de direitos, que buscava a transferência da propriedade registrada em nome de empresa, diante da ausência de recusa formal da requerida, da insuficiência documental para comprovar a cadeia negocial completa e da indisponibilidade do bem. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se é cabível a adjudicação compulsória de imóvel diante da ausência de recusa formal da proprietária registral e da insuficiência documental para comprovar a cadeia negocial. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não foi demonstrada a cadeia negocial completa entre a autora e a proprietária registral do imóvel, o que impede a comprovação da regularidade da negociação. 4. A recusa da ré para outorga da escritura pública não foi formal, mas tácita. 5. Embora não necessite ser formal, a recusa deve ser injustificada, o que não se vislumbrou no caso vertente, pois amparada na incompletude da documentação. 6. A exigência da comprovação da cadeia de cessões não é formalismo excessivo, mas medida necessária para garantir segurança jurídica na transferência do imóvel. 7. O fundamento de indisponibilidade do bem, utilizado na sentença, deve ser desconsiderado, pois equivocado. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Apelação conhecida e parcialmente provida somente para reconhecer a inexistência de indisponibilidade do bem e a desnecessidade de recusa formal por parte da ré. Mantida a improcedência do feito, contudo, sob o fundamento que a recusa não foi injustificada, mas amparada na insuficiência documental. Condenação da autora ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios de 10% sobre o valor da causa, ressalvada a assistência judiciária gratuita. Tese de julgamento: Para a adjudicação compulsória, é imprescindível que a recusa à transferência seja injustificada e se faz necessária a demonstração da cadeia negocial para estabelecer relação entre o proprietário registral do bem e o último adquirente. _________ Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 98, 99, 130, III, 1.021, § 4º, e 1.022; CC/2002, arts. 1.245, 1.417 e 1.418; CR/1988, art. 5º, LXXIV. Jurisprudência relevante citada: TJPR, Apelação Cível nº 0035683-74.2023.8.16.0001, Rel. Des. Antonio Franco Ferreira da Costa Neto, 20ª Câmara Cível, j. 29.05.2026; TJRS, Apelação Cível nº 50004240320168210109, Rel. Des. Walda Maria Melo Pierro, Vigésima Câmara Cível, j. 10.11.2021; TJRS, Apelação Cível nº 70078785227, Rel. Des. Walda Maria Melo Pierro, Vigésima Câmara Cível, j. 31.10.2018; Súmula nº 239/STJ. Resumo em linguagem acessível: A decisão manteve a rejeição do pedido da autora, porque ela não conseguiu provar direito claro sobre o imóvel. A empresa que aparece como proprietária no registro pediu documentos para garantir segurança, e essa exigência foi considerada justa, não uma recusa sem motivo. Por isso, o pedido de transferência obrigatória do imóvel foi negado, e a autora deve pagar as despesas do processo, embora tenha direito à justiça gratuita para não pagar agora.

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APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMÓVEIS ARREMATADOS EM HASTA. CESSÃO DOS DIREITOS. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE DA CADEIA REGISTRAL. SENTENÇA REFORMADA. 1. Preenchidos os requisitos para a ação de adjudicação compulsória, quais sejam, a existência de instrumento particular de cessão de direito, que o promitente vendedor seja proprietário do imóvel, que o preço tenha sido integralmente pago, e que haja recusa imotivada para a outorga da escritura de compra e venda ao promitente comprador, deve ser julgado procedente o pedido inicial. 2. Não se vislumbra, no caso, a ocorrência de violação ao princípio da continuidade do registro previsto no art. 195 e art. 237 da Lei n. 6.015/1973, considerando que a carta de arrematação está devidamente averbada na matrícula do imóvel. Assim, não há dúvida acerca do encadeamento dos atos de transmissão dos direitos de aquisição sobre os imóveis. 3. Apelação conhecida e provida.

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APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. ALIENAÇÃO DE IMÓVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. EXISTÊNCIA DE PERMUTA PRÉVIA NÃO REGISTRADA. NULIDADE DA SENTENÇA. VÍCIO DE FUNDAMENTAÇÃO. INEXISTÊNCIA. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRAL. RECURSO NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. O dever de fundamentar as decisões judiciais consiste em mecanismo de garantia da legitimidade democrática do ato. A correspondência entre os motivos das partes e os motivos do Juízo, portanto, deve ser analisada à luz da efetividade de a decisão atacar os fundamentos trazidos a lume. Não padece de vício a decisão judicial capaz demonstrar de maneira clara, em seu todo, as razões pelas quais determinado fundamento deve ser afastado, mesmo quando não indicado, especificamente, cada ponto das alegações das partes. Jurisprudência dos Tribunais Superiores. 2. A negociação de imóvel com base em situação de fato prévia a qual concedeu o poder de dispor sobre o bem, mesmo sem registro em cartório, não inviabiliza as futuras negociações a envolver o mesmo bem, com o correspondente registro em cartório. Previsão expressa dos artigos 195 e 237, da Lei de Registros Públicos quanto ao procedimento a ser adotado para a regularização da situação. 3. No caso, a parte autora alega ter adquirido imóvel de sujeito não incluído no registro do bem, mas tal fato apenas foi conhecido posteriormente ao negócio. No entanto, tal sujeito adquiriu o bem por meio de Contrato de Permuta, o qual padeceu do correspondente registro no cartório. Configurada, no caso, a existência de justo título a motivar a conceder o poder de dispor do bem, cuja regularização da cadeia de dominialidade na escritura do bem deverá ser realizada junto ao cartório, de acordo com o procedimento legal previsto para tanto, inclusive quanto ao pagamento de tributos. 4. Não há error in judiciando na Sentença a qual determina o registro diretamente em nome do último comprador do imóvel, posto ausente pretensão em face de qualquer ato do Cartório, a quem incumbe realizar a regularização da situação registral do imóvel, frisa-se, nos termo de expressa previsão na Lei de Registros Públicos (artigo 195). 5. Recurso conhecido e não provido. Fixados honorários recursais em desfavor dos apelantes em 1% (um por cento) sobre o valor da causa.

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