A venda de lote em loteamento irregular não registrado tem objeto ilícito e é nula de pleno direito (art. 37 da Lei 6.766/1979), com responsabilidade solidária dos envolvidos e restituição dos valores.
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📄 Ementa oficial (cópia do site do TJPR em 22/10/2026)
Ementa: DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. LOTEAMENTO IRREGULAR NÃO REGISTRADO. PREJUDICIALIDADE EXTERNA. CAUSA DE SUSPENSÃO. INOCORRÊNCIA. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. LEGITIMIDADE PASSIVA E RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. OBJETO NEGOCIAL ILÍCITO. NULIDADE ABSOLUTA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO DESPROVIDO.I. CASO EM EXAME1. Trata-se de apelação cível interposta pela ré contra sentença que, em ação declaratória de nulidade contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais, declarou nulos o compromisso de compra e venda e o aditivo de transferência relativos a lote integrante de empreendimento irregular, condenando solidariamente os réus à restituição de R$ 85.470,00, ao pagamento de R$ 10.000,00 por danos morais e aos ônus sucumbenciais. A ré/Apelante requer a suspensão do processo por prejudicialidade externa quanto a ação civil pública, o reconhecimento de sua ilegitimidade passiva ou, no mérito, a improcedência dos pedidos, sob o fundamento de inaplicabilidade da Lei n. 6.766/1979, validade do negócio, ciência dos adquirentes e inexistência de dano moral. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. Consiste em saber se: a) o julgamento da demanda individual deve ser suspenso em razão da existência de ação civil pública sobre a regularidade do empreendimento em fase recursal; b) a Apelante possui legitimidade passiva e responsabilidade solidária pelos prejuízos suportados pelos adquirentes; c) a Lei n. 6.766/1979 incide sobre a comercialização de lotes do empreendimento situado em área rural e se a ausência de registro torna nulo o negócio jurídico; d) a eventual ciência dos adquirentes acerca da situação do empreendimento afasta a nulidade; e) a invalidação do contrato impõe a restituição integral dos valores pagos; e f) as circunstâncias do caso configuram dano moral indenizável para os autores. III. RAZÕES DE DECIDIR3. A prejudicialidade externa não impede o julgamento. A demanda individual pode ser solucionada pelas provas nela produzidas, e a ação civil pública já possui sentença de mérito, embora pendente de recurso. Além disso, a suspensão prevista no art. 313 do CPC não deve, em regra, ultrapassar um ano, e não estão presentes circunstâncias excepcionais que justifiquem sua prorrogação. A possibilidade futura de regularização do empreendimento não convalida negócio celebrado quando o loteamento ainda não estava registrado.4. A ré/Apelante possui legitimidade passiva e responde solidariamente pelos danos. Além de proprietária originária da área e vinculada à implantação do empreendimento, vendeu o imóvel ao primeiro adquirente e anuiu formalmente à posterior cessão dos direitos aquisitivos. Sua participação na estruturação e disponibilização dos lotes insere-a na cadeia de fornecimento, sendo irrelevante que não tenha recebido diretamente todos os pagamentos.5. A localização da gleba em área rural não afasta a Lei n. 6.766/1979 quando demonstrado seu parcelamento em lotes individualizados destinados à ocupação e edificação. A venda ou promessa de venda de loteamento não registrado é legalmente vedada e possui objeto ilícito, o que acarreta nulidade absoluta do negócio, e não mera anulabilidade. A Lei n. 13.465/2017 somente disciplina procedimentos de regularização fundiária pelo poder público, mas não convalida retroativamente a comercialização realizada em desconformidade com a legislação.6. A referência contratual à existência de “fase de regularização” não demonstra que os adquirentes soubessem que o empreendimento imobiliário era irregular, não registrado, embargado e sujeito a restrições de uso e disposição. Ainda que houvesse ciência plena, o conhecimento da irregularidade não tornaria válido o contrato de objeto ilícito.7. Reconhecida a nulidade, as partes devem retornar ao “status quo ante”, com restituição integral dos valores desembolsados. A responsabilidade da ré/Apelante decorre de sua participação causal na formação do negócio inválido e subsiste ainda que parte dos pagamentos tenham sido feitos pelos autores/Apelados ao corréu (cedente), sem prejuízo de eventual direito de regresso.8. O dano moral está configurado porque a situação ultrapassou o mero inadimplemento contratual. Os adquirentes receberam lote inserido em empreendimento irregular, com infraestrutura precária, restrições administrativas e judiciais, impossibilidade de construção e incerteza quanto ao uso e à disposição do bem. A indenização de R$ 10.000,00 (dez mil reais) mostra-se compatível com a gravidade dos fatos e não caracteriza enriquecimento sem causa. IV. DISPOSITIVO E TESE9. Recurso conhecido e desprovido, com manutenção da sentença e majoração dos honorários advocatícios para 17% sobre o valor atualizado da condenação.10. Tese de julgamento: “1. A pendência de recurso em ação civil pública não impõe a suspensão da demanda individual quando esta pode ser julgada com base em suas próprias provas e não estão presentes circunstâncias excepcionais que justifiquem a superação do prazo previsto no art. 313, § 4º, do CPC. 2. Os participantes da estruturação e comercialização de loteamento irregular respondem solidariamente perante os adquirentes, ainda que um deles não tenha recebido diretamente todos os pagamentos. 3. É nulo, por ilicitude do objeto, o contrato de venda ou cessão de direitos sobre lote integrante de loteamento não registrado, sendo irrelevantes a localização rural do imóvel, a eventual ciência do adquirente e a possibilidade futura de regularização. 4. A nulidade impõe o retorno das partes ao ‘status quo ante’, com restituição integral dos valores pagos. 5. A comercialização de lote irregular, embargado e inservível à finalidade anunciada configura dano moral quando frustra de modo relevante a legítima expectativa de aquisição e utilização regular do imóvel.” LEGISLAÇÃO RELEVANTE CITADA: CPC, arts. 85, §§ 2º e 11, 98, 313, V, “a”, e § 4º, 487, I, e 1.007; CC, arts. 166, II, 171, 186, 265, 299, 421 e 927; CDC, arts. 6º, III, 7º, parágrafo único, 14 e 25, §§ 1º e 2º; Lei n. 6.766/1979, arts. 37 e 40; Lei n. 13.465/2017.JURISPRUDÊNCIA RELEVANTE CITADA: STJ, Corte Especial, EREsp n. 1.984.735/RJ, Rel. Min. Og Fernandes, j. 20.05.2026; STJ, 4ª Turma, AREsp n. 2.598.985/SP, Rel. Min. Raul Araújo, j. 04.05.2026; STJ, 2ª Turma, AgInt no AREsp n. 2.918.318/SP, Rel. Min. Afrânio Vilela, j. 18.03.2026; STJ, 3ª Turma, REsp n. 2.166.273/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 08.10.2024; STJ, 3ª Turma, REsp n. 1.304.370/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 24.04.2014; TJPR, 11ª Câmara Cível, AC n. 0001331-32.2014.8.16.0090, Rel. Des. Fábio Haick Dalla Vecchia, j. 20.07.2018; TJPR, 20ª Câmara Cível, AC n. 0002273-61.2021.8.16.0044, Rel. Des. Ana Lucia Lourenço, j. 19.09.2023; TJPR, 19ª Câmara Cível, AC n. 0001053-25.2021.8.16.0045, Rel. Des. Rotoli de Macedo, j. 13.04.2026; TJPR, 19ª Câmara Cível, AC n. 0034484-46.2021.8.16.0014, Rel. Des. José Hipólito Xavier da Silva, j. 18.05.2026.RESUMO EM LINGUAGEM ACESSÍVELO Tribunal manteve a decisão que anulou a compra do lote. O terreno fazia parte de um loteamento que não estava registrado e que apresentava problemas graves de infraestrutura e de regularização. A empresa participou da criação e da venda dos lotes e, por isso, responde pelos prejuízos, mesmo que não tenha recebido diretamente todo o dinheiro. Os compradores deverão receber de volta o que pagaram e ainda a indenização de R$ 10.000,00 pelos transtornos sofridos. O recurso da empresa foi rejeitado.
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