Só o proprietário pode instituir usufruto; promitentes compradores e devedores hipotecários não podem. Enquanto não cancelados, os registros anteriores (inclusive hipoteca vencida) produzem efeitos; a doação conexa também ficou impedida.
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📄 Ementa oficial (cópia do site do TJDFT em 18/10/2026)
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. DIREITO NOTARIAL E REGISTRAL. DÚVIDA REGISTRAL. DOAÇÃO E USUFRUTO. FORMAL DE PARTILHA HOMOLOGADO. IMÓVEL PROMETIDO À VENDA E HIPOTECADO. AUSÊNCIA DE PROPRIEDADE PLENA. IMPOSSIBILIDADE DE REGISTRO DO USUFRUTO. CANCELAMENTO DO REGISTROS ANTERIORES. NECESSÁRIO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Nos termos da jurisprudência desta Corte Superior, a promessa de doação de imóvel a filho, decorrente de acordo judicial celebrado por ocasião de divórcio, é válida e possui eficácia de escritura pública. (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.580.631/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 18/5/2020, DJe de 26/5/2020.) 2. A dúvida registral emerge quanto ao registro do usufruto, tendo em vista que o imóvel apenas foi prometido à venda ao casal, bem como a existência de hipoteca registrada em favor do Banco Nacional da Habitação. 3. Somente o proprietário é quem pode estabelecer o direito real de usufruto, uma vez que transfere a efetiva propriedade do bem, sendo certa a impossibilidade de os promitentes compradores e devedores hipotecários instituírem tal direito real sobre o bem prometido. 4. Ainda que se considere que o prazo para o pagamento da hipoteca já tenha transcorrido, enquanto não cancelado os registros da matrícula do imóvel, eles permanecem produzindo efeitos legais e prejudicam o exercício pleno do direito de propriedade do bem imóvel. Inteligência do artigo 252 da Lei de Registros Públicos. 5. Por se tratar de institutos conexos, já que homologados por sentença, a impossibilidade de registro do usufruto também impede o registro da doação. 6. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida.
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