A escritura de doação com reserva de usufruto, não registrada, gera só direito obrigacional; prevalecem as hipotecas registradas pelo proprietário que constava na matrícula, sem má-fé do banco (arts. 1.227 e 1.245 do CC).
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📄 Ementa oficial (cópia do site do TJDFT em 22/10/2026)
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA. VÍCIO DE FUNDAMENTAÇÃO. REJEIÇÃO. ESCRITURA PÚBLICA DE DOAÇÃO COM RESERVA DE USUFRUTO VITALÍCIO. REGISTRO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS. AUSÊNCIA. DIREITO OBRIGACIONAL. FALECIMENTO DO DOADOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA FIRMADA PELO DONATÁRIO COM TERCEIRO. REGISTRO. IMPOSSIBILIDADE. HIPOTECAS GRAVADAS SOBRE O IMÓVEL. DIREITO REAL. ANULAÇÃO. DESCABIMENTO. ARTIGOS 1.245 E 1.227 DO CODIGO CIVIL. PROPRIETÁRIO REGISTRADO NA MATRÍCULA. AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ DO BANCO. SENTENÇA MANTIDA. 1 – Verificando-se que a sentença veiculou o julgamento da lide dentro dos limites impostos pelo pedido, tendo sido decididas as questões controvertidas pertinentes ao deslinde da controvérsia, à luz do direito objetivo aplicável e do conjunto probatório dos autos, não há de se falar em vício de fundamentação na sentença e ofensa aos artigos 489, § 1º, incisos IV e VI, e 927, § 4º do CPC. Preliminar rejeitada. 2 – A transferência da propriedade somente se aperfeiçoa pelo registro do título translativo no Registro de Imóveis, sendo que, enquanto não houver tal registro, aquele que figura na matrícula do imóvel como seu proprietário continuará a ser considerado seu dono, nos termos do art. 1.245, caput e § 1º, do Código Civil. Nesse mesmo sentido, o art. 1.227 do mesmo diploma legal estabelece que “Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código”. 3 – Ausente o necessário registro imobiliário, a escritura pública de doação com reserva de usufruto vitalício não é oponível às hipotecas gravadas sobre o imóvel, que exprimem direito de natureza real, ainda que sejam posteriores à lavratura da escritura pública de doação, uma vez que esta, sem o devido registro, assegura apenas direito de natureza obrigacional, inexistindo, ademais, evidências de atuação dolosa ou de má-fé do Banco, uma vez que aceitou garantia hipotecária oferecida pela pessoa que figurava como proprietária do imóvel em sua matrícula. Não há, pois, de se falar em nulidade dos gravames. 4 – Incabível a aplicação analógica da Súmula n. 84 do STJ, (“É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro”), porquanto diz respeito a constrições judiciais de imóvel, situação claramente diversa à de hipotecas, que caracterizam direito real, gravadas, no caso concreto, em garantia de débito daquele que figurava como proprietário do imóvel. Preliminar rejeitada. Apelação Cível desprovida.
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