Para averbar o leilão da alienação fiduciária, é preciso provar que o devedor foi intimado das datas?
Resposta rápida
Sim
O cartório pode exigir a prova da intimação do devedor sobre datas e locais dos leilões.
⚖️ Atenção: há ressalvas importantes
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⚖️ Atenção: há ressalvas importantes
A regra geral tem exceções; veja em que casos os tribunais decidiram diferente.
Em regra, o cartório pode exigir a prova de que o devedor foi intimado das datas dos leilões, e notificações inválidas (por exemplo, a devedor já falecido) não servem. Em ação anulatória, porém, o TJPR (18ª Câmara Cível, julho de 2024) não anulou o leilão quando ficou provada a ciência inequívoca do devedor.
📖 Entenda os termos desta página
Nota devolutiva
Documento em que o cartório explica por que não registrou o título e o que precisa ser corrigido ou apresentado.
Registro e averbação
Registro é o ato que transfere ou cria direitos sobre o imóvel (compra, doação, hipoteca). Averbação anota mudanças e informações (construção, casamento, cancelamentos).
Alienação fiduciária
Garantia em que o imóvel fica em nome do credor (geralmente o banco) até a dívida ser paga.
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Decisão mais recente — TJPR, 29/07/2024: Em ação anulatória, não se decretou a nulidade do leilão por falta de intimação pessoal, porque ficou demonstrada a ciência inequívoca do devedor sobre as datas.
Entendimento por tribunal
Decisão mais recente de cada tribunal sobre esta pergunta.
Tribunal
Data
O que decidiu
TJPR
29/07/2024 · 5 decisões Limita o entendimento
Em ação anulatória, não se decretou a nulidade do leilão por falta de intimação pessoal, porque ficou demonstrada a ciência inequívoca do devedor sobre as datas.
Histórico de decisões (5)
O entendimento pode mudar com o tempo e variar entre tribunais. Antes de usar uma decisão antiga, veja se há decisões mais recentes acima dela ou de tribunal superior.
Em ação anulatória, não se decretou a nulidade do leilão por falta de intimação pessoal, porque ficou demonstrada a ciência inequívoca do devedor sobre as datas.
🔎 Conferência: Ementa oficial completa conferida no site do TJPR (cópia guardada abaixo, sem alteração); o inteiro teor não foi lido. Confira a decisão antes de usar.
📄 Ementa oficial (cópia do site do TJPR em 18/10/2026)
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA. PEDIDO INICIAL DE NULIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA FIDUCIÁRIA E DOS LEILÕES. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. MANUTENÇÃO. 1. INTIMAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA ANTES DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. ART. 26, §1º, LEI Nº 9.514/97. NOTIFICAÇÃO PELO SERVIÇO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. FÉ-PÚBLICA E PRESUNÇÃO DE LEGITIMIDADE CONFORME DISPOSTO NO ART. 405 DO CPC.- A declaração do oficial do Cartório de Registro de Imóveis possui fé-pública e presunção de legitimidade conforme disposto no art. 405 do CPC. Era ônus da autora desconstituir o documento público, o que não fez. Assim, se considera regular a notificação pessoal, não havendo nulidade a ser reconhecida.2. INTIMAÇÃO PRÉVIA AOS LEILÕES. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DA DEVEDORA SOBRE AS DATAS DE REALIZAÇÃO. NULIDADE NÃO VERIFICADA. PRECEDENTES DO STJ.- Não se desconhece a necessidade de intimação e/ou notificação pessoal da parte devedora acerca das datas de sua realização. Ocorre que o entendimento do STJ é no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão por ausência de intimação pessoal quando evidenciada a ciência inequívoca da parte.Recurso de apelação não provido.
Texto copiado automaticamente do site oficial, sem alteração. Em caso de diferença, vale o site do tribunal: abrir no site do TJPR.
É legítima a exigência de comprovar a intimação do devedor fiduciante sobre datas e locais dos leilões, mesmo antes das mudanças de 2017, para baixar a alienação fiduciária.
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📄 Ementa oficial (cópia do site do TJPR em 18/10/2026)
APELAÇÃO CÍVEL – SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA – SENTENÇA QUE JULGA PROCEDENTE A DÚVIDA E DECLARA LEGÍTIMA A EXIGÊNCIA REGISTRAL DE COMPROVAÇÃO DA INTIMAÇÃO DO DEVEDOR FIDUCIANTE A RESPEITO DAS DATAS E LOCAIS DOS LEILÕES EXTRAJUDICIAIS, MESMO ANTES DAS ALTERAÇÕES DA LEI Nº 9.514/97 PELA LEI Nº 13.465/2017, PARA A BAIXA DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – INSURGÊNCIA DA REQUERIDA – NECESSIDADE DA INTIMAÇÃO QUE GARANTE AO DEVEDOR O EXERCÍCIO DE SUAS GARANTIAS DE PURGAÇÃO DA MORA E ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL COM PREFERÊNCIA – INTIMAÇÃO QUE OBSERVA GARANTIA ESSENCIAL DO DIREITO À MORADIA – DECRETO-LEI 70/66 QUE JÁ ESTABELECIA, DENTRE SUAS DISPOSIÇÕES, A POSSIBILIDADE DE O DEVEDOR, A QUALQUER MOMENTO ATÉ A ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO, PURGAR O DÉBITO E ADJUDICAR O BEM – IMPRESCINDIBILIDADE DE SUA INTIMAÇÃO, DESTARTE – PERTINENTE A DILIGÊNCIA DETERMINADA PELO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS PREVIAMENTE À BAIXA DO GRAVAME. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
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Sem o contrato nos autos, não foi possível concluir pela validade das notificações dos leilões enviadas ao endereço do imóvel e por e-mail; a averbação do leilão infrutífero foi negada.
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📄 Ementa oficial (cópia do site do TJPR em 18/10/2026)
APELAÇÕES CÍVEIS – DÚVIDA REGISTRAL – PEDIDO DE AVERBAÇÃO DE LEILÃO INFRUTÍFERO – DÚVIDA ACERCA DA VALIDADE DAS NOTIFICAÇÕES ENVIADAS AO ENDEREÇO DO IMÓVEL E POR E-MAIL – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DECLARANDO A INVALIDADE DA NOTIFICAÇÃO ACERCA DOS LEILÕES – IMPOSSIBILIDADE DE REFORMA – AINDA QUE VÁLIDA A NOTIFICAÇÃO ENVIADA AOS ENDEREÇOS INFORMADOS NO CONTRATO (FÍSICO OU ELETRÔNICO) DIANTE DA AUSÊNCIA DO CONTRATO, NÃO É POSSÍVEL CONCLUIR ACERCA DA VALIDADE DAS NOTIFICAÇÕES – SENTENÇA MANTIDA – PRECENTES – RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.
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Sem prova da ciência efetiva dos devedores sobre o leilão, o registrador negou com razão a baixa do ônus da alienação fiduciária; a prova cabia ao credor.
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APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA CARTORÁRIA. NEGATIVA DE BAIXA DO ÔNUS DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA PELO OFICIAL REGISTRADOR JUNTO A MATRÍCULA DE IMÓVEL, PORQUANTO NÃO OBSERVADOS OS REQUISITOS DO ART. 27, § 2 -A, DA LEI 9.514/97. NÃO COMPROVADA A CIÊNCIA EFETIVA DOS DEVEDORES FIDUCIÁRIOS AO LEILÃO DO IMÓVEL. ÔNUS QUE COMPETIA À CASA BANCÁRIA. DÚVIDA PROCEDENTE. SENTENÇA MANTIDA. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA.
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O credor sabia do falecimento do devedor antes de expedir as notificações do leilão; a notificação dirigida a ele não vale para averbar o leilão infrutífero.
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📄 Ementa oficial (cópia do site do TJPR em 18/10/2026)
APELAÇÃO. DÚVIDA REGISTRAL. AVERBAÇÃO DE LEILÃO INFRUTÍFERO DO IMÓVEL, O QUAL HAVIA SIDO ALIENADO FIDUCIARIAMENTE AO APELADO/CREDOR. NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR/ENTÃO PROPRIETÁRIO ACERCA DA REALIZAÇÃO DO LEILÃO QUE RETORNOU COM A INFORMAÇÃO “DESCONHECIDO”. DÚVIDA DO CARTÓRIO QUANTO À VALIDADE DA NOTIFICAÇÃO, PARA FINS DE CUMPRIMENTO DO ART. 27 DA L. 9.514/97. NOTIFICAÇÃO QUE, CASO TENHA SIDO ENVIADA AO ENDEREÇO CONSTANTE NO CONTRATO, É CONSIDERADA VÁLIDA PELA JURISPRUDÊNCIA. CONTRATO QUE SEQUER FOI JUNTADO AOS AUTOS. IMPOSSIBILIDADE DE TAL ANÁLISE. IRRELEVÂNCIA, NO CASO. APELADO QUE INFORMOU, NAS CONTRARRAZÕES, QUE O DEVEDOR FALECEU CERCA DE OITO ANOS ANTES DA EXPEDIÇÃO DAS NOTIFICAÇÕES EM QUESTÃO. APELADO QUE TINHA CONHECIMENTO DO FALECIMENTO DO DEVEDOR ANTES DE EXPEDIR AS NOTIFICAÇÕES. NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR JÁ FALECIDO. INVALIDADE. PRECEDENTES. DÚVIDA JULGADA PROCEDENTE, AINDA QUE POR MOTIVO DIVERSO. APELAÇÃO PROVIDA.
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Este tema também é procurado como: consolidação da propriedade alienação fiduciária; leilão de imóvel financiado; diferença entre registro e averbação; averbação na matrícula do imóvel; nota devolutiva registro de imóveis; exigência do cartório de imóveis.