Sem registro do contrato com pacto de alienação fiduciária, não se aplica a Lei 9.514/1997 nem o Tema 1.095 do STJ; o ajuste vale como simples promessa de compra e venda.
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📄 Ementa oficial (cópia do site do TJDFT em 23/10/2026)
Direito civil e processual civil. Embargos de terceiro. Imóvel matriculado em nome da executada. Penhora. Anotação na matrícula imobiliária. Embargante. Compra e venda de imóvel com financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária (Resp 1.891.498/SP, tema repetitivo nº 1.095). Resolução pautada pela legislação especial. Pressuposto. Contrato levado a registro cartorário (lei nº 9.514/97). Condição não ultimada. Inaplicabilidade da lei especial. Apreensão como simples contrato de promessa de compra e venda. Relação jurídica de natureza consumerista. Preço. Pagamento parcelado. Financiamento pela vendedora. Suspensão judicial de pagamento. Instrumento particular de compra e venda. Instrumento válido. Negócio originariamente entabulado entre a executada e o embargante. Transmissão de direitos antecedente à consumação da constrição. Boa-fé do adquirente. Elisão. Ausência. Constrição infirmada (STJ, súmula 84). Posse e propriedade. Comprovação. Inexistência de óbice à consumação do negócio. Anotação ilegítima. Alcance de bem de terceiro. Desconstituição. Imperativo legal. Custas e honorários advocatícios. Imputação à embargada. Resistência ao acolhimento do pedido desconstitutivo. Existência. Princípio da sucumbência. Causalidade. Recurso repetitivo - tema 872 do STJ. Qualificação. Litigância de má-fé não configurada. Contrarrazões. Gratuidade de justiça em favor do apelante no curso da ação. Concessão. Impugnação em contrarrazões. Viabilidade. Benefício. Manutenção. Preliminar. Inovação recursal. Inocorrência. Rejeição. Princípios da congruência e adstrição. Violação. Inocorrência. Preliminares rejeitadas. Apelação conhecida e provida. Sentença reformada. I. Caso em exame 1. Cuida-se de apelação interposta pelo embargante em face da sentença que, resolvendo os embargos de terceiro que aviara almejando a desconstituição da penhora de imóvel do qual alegara figurar como legítimo possuidor, em razão de ter firmado, anteriormente à constrição, promessa de compra e venda com a parte executada do cumprimento subjacente, julgara improcedente o pedido desconstitutivo. II. Questão em discussão 2. A questão objeto do apelo cinge-se à aferição, ultrapassadas as preliminares de inovação recursal, preclusão, erro grosseiro, ausência de impugnação específica e objeção à gratuidade de justiça deferida ao embargante no curso da ação, suscitadas em contrarrazões, da viabilidade de ser desconstituída a penhora que incidira sobre o imóvel em relação ao qual alegara o embargante figurar como legítimo possuidor, tornando-o impassível de ser expropriado em ambiente processual que lhe é estranho. III. Razões de decidir 3. Concedida a gratuidade de justiça no curso processual e mantida pela sentença, não sendo alvo a matéria de recurso de apelação, pode ser devolvida a reexame em sede de contrarrazões provenientes da parte contrária ante à expressa previsão do estatuto processual, mas, não apresentando nenhum elemento apto a desqualificar a afirmação advinda do beneficiado pela salvaguarda, sobejando que sua situação financeira atual é precária, sobrepuja incólume a presunção que guarnece a afirmação que alinhara, devendo ser preservada a benesse que lhe fora assegurada (CPC, arts. 99 e 100). 4. A apreensão de que a pretensão devolvida a reexame pelo apelo integrara o objeto da lide e derivara da argumentação alinhada na inicial, comportando-se nas balizas da ação demarcadas pelo pedido e causa de pedir, e que, ao aviar seu inconformismo em face do originalmente decidido, a parte inconformada pautara sua insatisfação e alinhara argumentos destinados a infirmar o efetivamente resolvido e obter sua revisão, o apelo, modulado pelas balizas que lhe foram impostas, supre o exigido, configurando peça tecnicamente apta a ensejar o conhecimento do recurso na exata dimensão do que devolvera a exame, não encerrando inovação recursal. 5. Havendo simetria entre as razões recursais e o decidido, estando a argumentação desenvolvida destinada a ensejar resolução diversa da empreendida e ficando patenteado que os argumentos desenvolvidos dialogam com o resolvido, tem-se que o apelo ressoa devidamente aparelhado via de argumentação apta a infirmar o que restara assentado na sentença como expressão da correta materialização do direito, tornando inviável que seja afirmada a inépcia da peça recursal sob o prisma de que não observara o princípio da dialeticidade, que é mero corolário do princípio dispositivo (CPC, art. 1.010, incisos II a IV). 6. Ao exigir que o recurso derive de fatos e fundamentos aptos a infirmarem o originariamente decidido e ensejar sua reforma, o legislador processual debitara à parte recorrente o ônus de, ao exercitar o direito subjetivo que lhe é ressalvado de recorrer como expressão do princípio do duplo grau de jurisdição que permeia o sistema processual, alinhavar lastro passível de efetivamente infirmar o decisório recorrido como forma de resguardar o objetivo teleológico do recurso, não incorrendo em inépcia o apelo que alinhavara argumentos associados ao aduzido na sentença impugnada e à resolução que empreendera, legitimando que lhe seja dado conhecimento. 7. De conformidade com o entendimento estratificado sobre a matéria pela Corte Superior de Justiça por ocasião do julgamento do Resp nº 1891498/SP, realizado em sede de julgamento de recurso repetitivo, a resolução do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, devidamente registrado em cartório, não se submete ao regramento do Código de Defesa do Consumidor, devendo ser ultimada segundo a lei especial que trata da garantia (Tema 1.095), inclusive porque o aperfeiçoamento e a eficácia da constituição de direito real de garantia incidente sobre coisa imóvel demanda formal especial e averbação no álbum imobiliário. 8. Consubstancia verdadeiro truísmo que a validade do negócio jurídico demanda a observância da forma prescrita em lei para sua consumação e, em se tratando de constituição de direito real sobre imóvel ou de transferência do bem, a escritura pública é essencial à validade do negócio jurídico, consoante dispõe o legislador civil, no que é secundado pela lei especial que cuida da alienação fiduciária (CC, arts. 104, III, e 108; Lei nº 9.514/97, arts. 22 e 23), daí defluindo que, não observada a forma preceituada para a constituição eficaz da garantia fiduciária que tem como objeto imóvel, o instrumento particular que o conformara não é hábil a viabilizar o aperfeiçoamento da garantia real, devendo o contrato, nessa situação, ser tratado como simples promessa de compra e venda. 9. É cabível a defesa do direito de posse do promitente comprador ou cessionário com lastro na pactuação de instrumento particular de promessa de compra e venda ou cessão de direito, conquanto não registrado, por meio dos embargos de terceiro, desde que devidamente comprovada sua condição de senhor, detentor ou de possuidor, pois condição e requisito imprescindível ao reconhecimento da pretensão veiculada sob a via incidental de natureza constitutivo negativa. 10. Evidenciado que o bem constrito fora objeto de cessão anos antes da consumação da constrição (penhora) que viera a atingir a unidade imobiliária, infirmando qualquer nuança de que o negócio fora concertado quando sobejava impedimento à sua realização ou realizados de má-fé, o acolhimento do pedido desconstitutivo formulado pela parte cessionária em face da parte credora encerra imperativo legal coadunado com as garantias inerentes ao devido processo legal, pois não convive com a expropriação de patrimônio pertencente a terceiro estranho à relação processual na qual consumado o ato de constrição. 11. O fato de o instrumento particular de cessão de direitos e obrigações do imóvel não ter sido registrado não obsta que a parte cessionária, municiada com os direitos que lhe irradiara, defenda-o e resguarde a posse que ostenta contra qualquer ato turbativo ou esbulhador, pois, consoante há muito estratificado e conforme orientação firmada no entendimento sumular n. 84 do STJ, ao possuidor de boa-fé assiste o direito de defender a posse do bem adquirido via de compromisso de compra e venda, independentemente de registro em cartório imobiliário, inteligência que se aplica à hipótese de contrato de cessão de direitos, derivando que, exibido o instrumento negocial que tivera como objeto a transmissão dos direitos inerentes ao imóvel e não sobejando nenhum elemento apto a infirmar sua legitimidade, ao adquirente/cessionário deve ser resguardada proteção destinada a obstar que os bens sejam expropriados no bojo de ação que lhe é estranha. 12. Ainda que subsistisse garantia de alienação fiduciária em negócio jurídico de promessa de compra e venda, o fato não tem o condão de obstar, de forma automática, o manejo dos embargos de terceiro pelo devedor fiduciante em face do exequente que lograra obter, em executivo proposto em face do credor, sua penhora, porquanto o art. 674 do Código de Processo Civil confere tutela não apenas à propriedade plena, mas também à posse qualificada e aos direitos aquisitivos incompatíveis com o ato constritivo, abrangendo, inclusive, o devedor fiduciante que é possuidor do bem, bastando, para a desconstituição da constrição, a demonstração da posse e de sua anterioridade em relação à constrição, revelando-se, ademais, indevida eventual discussão sobre alegados inadimplementos das parcelas correlatas, por ser matéria estranha ao objeto restrito da ação desconstitutiva e, ademais, por se referir à esfera jurídica de terceiro – credor fiduciário –, sob pena de indevida ingerência em relação contratual alheia e afronta ao art. 18 do Código de Processo Civil. 13. A imputação dos encargos da sucumbência é pautada pelo princípio da causalidade, segundo o qual aquele que dera causa à lide deve suportar os consectários da sucumbência em ponderação com o próprio princípio da sucumbência, ressoando da ponderação desses enunciados que a embargada, que se manifestara sobre o pedido desconstitutivo, contra ele se opondo e defendendo sua rejeição, deve suportar, ante o acolhimento do pedido desconstitutivo, a imputação das verbas de sucumbência como expressão da sucumbência que experimentara, apreensão que ressoa do enunciado plasmado na súmula 303 do STJ em observância à tese jurídica fixada no Tema 872 daquela Corte Superior, no julgamento do Recurso Especial nº 1452840/SP, sob a sistemática dos Recursos Repetitivos. 14. A formulação da pretensão com lastro no parâmetro defendido pela parte como adequado para perseguir o direito que invoca não importa em alteração da verdade, utilização do processo para conseguir objetivo ilegal, oposição injustificada à marcha processual ou manejo de incidente manifestadamente infundado, encerrando simples exercício dialético e ação do direito cujo reconhecimento é postulado de conformidade com a apreensão que extraíra da regulação legal que lhe é dispensada, obstando que o havido seja enquadrado como fato apto a ensejar a caracterização da litigância de má-fé, cujo aperfeiçoamento, ademais, é pautado pela postura processual assumida, sobretudo quando o pleito autoral sobeja acolhido (CPC, art. 80). IV. Dispositivo 15. Apelação conhecida e provida. Preliminares rejeitadas. Sentença reformada. Unânime
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