O comprador pode ser cobrado pelas despesas de registro da instituição e da convenção do condomínio?

Ementa. JUIZADO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. TAXA DE INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO E REGISTRO DA CONVENÇÃO. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA/INCORPORADORA. CLÁUSULA ABUSIVA. REEMBOLSO DEVIDO. SEM MÁ-FÉ. DEVOLUÇÃO SIMPLES. REURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. I. Caso em exame 1. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré em face da sentença que julgou procedente em parte os pedido formulados na inicial para condená-la à restituição em dobro do valor de R$ 2.600,86, totalizando R$ 5.201,72, referente ao pagamento pela parte autora de taxa de convenção e instituição de condomínio. Em seu recurso assinala que não se trata de cobrança para custear as despesas do condomínio, tampouco despesa necessária à individualização do imóvel, até porque a instituição de condomínio é um ato que só se torna possível após a averbação da carta de habite-se. Desse modo, aponta que a cobrança de R$ 2.600,86 foi relativa às despesas de registro da instituição do condomínio e de registro da convenção de condomínio, prevista nos artigos 7º e 9º da Lei nº 4.591/64 e que se tratava de obrigação do adquirente do imóvel, conforme cláusula décima quarta, alínea b do contrato entabulado entre as partes. Subsidiariamente, defende que não se trata de hipótese de restituição em dobro, uma vez que efetuada a cobrança com amparo contratual, de modo que ausente má-fé da parte recorrente. 2. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular. Contrarrazões apresentadas. II. Questão em discussão 3. No mérito, a questão em discussão consiste em analisar a regularidade da cobrança efetuada em face do promitente comprador a título de reembolso das despesas efetuadas pela incorporadora com instituição de condomínio e registro da convenção. III. Razões de decidir 4. Estabelece o artigo 44 da Lei nº 4.591/64 que “Após a concessão do habite-se pela autoridade administrativa, incumbe ao incorporador a averbação da construção em correspondência às frações ideais discriminadas na matrícula do terreno, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação.” 5. Ainda que se trate de procedimento após a concessão do habite-se, relevante esclarecer que a instituição do condomínio e consequente registro da convenção é procedimento obrigatório, com o objetivo de individualizar e discriminar as unidades. Assim, corresponde a obrigação da construtora/incorporadora, conforme expressamente previsto no artigo 44 da Lei nº 4.591/64, de modo que a parte ré não poderia transferir o custeio da sua obrigação para a parte autora. Em complemento, pontue-se que, apesar da menção na cláusula 14.2 “b” do contrato de que “são despesas exclusivas dos compradores (...) as despesas indispensáveis à instalação, funcionamento e regulamentação do condomínio” (ID 75345889, pág. 9), constata-se que se tratava de cláusula abusiva, transferindo a sua obrigação quanto ao pagamento daqueles valores para os adquirentes, sendo que sequer existia destaque para o dispositivo que determinava o repasse daquela obrigação. Portanto, diante da cláusula abusiva, e em clara afronta ao direito de informação (artigo 6º, III do CDC), constata-se a nulidade do dispositivo contratual, de modo que era ônus da parte ré as despesas com instituição do condomínio e registro da convenção. No mesmo sentido: Acórdão 2000365, 0726225-86.2024.8.07.0007, Relator(a): MARCO ANTONIO DO AMARAL, TERCEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 19/05/2025, publicado no DJe: 28/05/2025. 6. Contudo, não obstante a abusividade da cobrança, pontue-se que se trata de cobrança efetuada com amparo em cláusula contratual, que era válida até o reconhecimento da sua abusividade, de modo que ausente má-fé da parte ré. Assim, deve a sentença ser reformada para determinar a restituição na forma simples do montante adimplido pela parte autora. Precedente: Acórdão 946750, 20151410061676ACJ, Relator(a): ASIEL HENRIQUE DE SOUSA, Relator(a) Designado(a): FERNANDO TAVERNARD, 3ª TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS DO DISTRITO FEDERAL, data de julgamento: 10/05/2016. IV. Dispositivo e tese 7. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. Sentença reformada para afastar a restituição em dobro, de modo que os valores descontados da parte autora devem ser restituídos na forma simples, com a consequente redução do valor da condenação de R$ 5.201,72 para R$ 2.600,86 (dois mil e seiscentos reais e oitenta e seis centavos). Mantidos os demais termos da sentença. Sem custas e honorários face a ausência de recorrente vencido (artigo 55 da Lei nº 9.099/95). 8. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei nº 9.099/95.   ______ Dispositivo relevante citado: Lei nº 4.591/64, art. 44. Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 2000365, 0726225-86.2024.8.07.0007, Relator(a): MARCO ANTONIO DO AMARAL, TERCEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 19/05/2025; TJDFT, Acórdão 946750, 20151410061676ACJ, Relator(a): ASIEL HENRIQUE DE SOUSA, Relator(a) Designado(a): FERNANDO TAVERNARD, 3ª TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS DO DISTRITO FEDERAL, data de julgamento: 10/05/2016.

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RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. TAXA DE AVERBAÇÃO DE INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO. CLÁUSULA CONTRATUAL CONTRÁRIA A DISPOSITIVO LEGAL. LEI N. 4591/64. OFENSA AO DIREITO À INFORMAÇÃO. ART. 6, III, CDC. NULIDADE. DEVER DE REEMBOLSAR. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.   1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo Juízo do 3º Juizado Especial Cível de Taguatinga que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados pelo Recorrido, condenando a Recorrente ao pagamento de R$ 459,03 (quatrocentos e cinquenta e nove reais e três centavos). 2. Na origem, o autor, ora Recorrido, ajuizou ação de restituição de valores argumentando, em suma, que firmou contrato de compra e venda de imóvel na planta com a Recorrente, que no instrumento havia cláusula obrigando o comprador a pagar despesas indispensáveis à instalação, funcionamento e regulamentação do condomínio, que questionou o boleto recebido referente a cobrança de taxa de instituição de condomínio, mas a necessidade de pagamento teria sido mantida pela Recorrente e por isso efetuou o pagamento.  3. Recurso tempestivo e adequado à espécie. Preparo regular (Id n. 71182364). Não foram ofertadas contrarrazões (Id n. 66975778).  4. A questão devolvida ao conhecimento desta Turma Recursal consiste na análise da legalidade da cobrança da taxa de instituição de condomínio. 5. Em suas razões recursais, a Recorrente afirma que o valor cobrado não tinha o objetivo de custeio de despesas de condomínio ou de individualização do imóvel. Aduz que a taxa se refere às despesas com registro da instituição e convenção do condomínio e que a cobrança está prevista em contrato e nos artigos 7 e 9 da Lei n. 4591/64. Requer a reforma da sentença para o julgamento pela improcedência dos pedidos. 6. A relação é de consumo e a ela se aplicam as regras do CDC e da Lei 4591/64. 7. Não obstante os argumentos apresentados pela Recorrente, constata-se que o artigo 9 da Lei n. 4591/64, estabelece que “Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembleia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.”, ou seja, o dispositivo legal citado para defender a legalidade da cobrança do reembolso relativo à taxa de instituição do condomínio se refere à convenção de condomínio e ao regimento interno, não à instituição do condomínio, cabendo observar que a instituição está relacionada à individualização das unidades habitacionais, cuja responsabilidade é do incorporador, consoante previsão no artigo 44 do mesmo dispositivo legal, o qual estabelece que “Após a concessão do habite-se pela autoridade administrativa, incumbe ao incorporador a averbação da construção em correspondência às frações ideais discriminadas na matrícula do terreno, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação.”. 8. Logo, estando a cláusula contratual em desacordo com a legislação, em clara violação ao direito de informação previsto no art. 6, III, do CDC, correta a conclusão pela sua nulidade e pelo consequente dever de reembolsar o valor pago pelo Recorrido a título de taxa de instituição de condomínio. 9. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida. 10. Condenada a Recorrente ao pagamento de custas e de honorários advocatícios, fixados em R$ 1.000 (mil reais), com fundamento no art. 55 da Lei 9.099/95 c/c § 8º do art. 85 do CPC. 11. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.º 9.099/95.

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