Comprei do dono e ele não passa a escritura; uso a usucapião?

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. “AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA.” SENTENÇA DE EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. EXISTÊNCIA DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA. POSSE DECORRENTE DE RELAÇÃO NEGOCIAL. AQUISIÇÃO DERIVADA DE PROPRIEDADE. VIA PRÓPRIA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. RESERVA DE USUFRUTO E HISTÓRICO REGISTRAL QUE REFORÇAM A MANUTENÇÃO DE VÍNCULO JURÍDICO ENTRE AS PARTES. AUSÊNCIA DE POSSE AUTÔNOMA E ADVERSA. EXTINÇÃO DO PROCESSO MANTIDA. APELAÇÃO ADESIVA. ALEGAÇÃO DE VÍCIO DE REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL DA PESSOA JURÍDICA AUTORA. INOCORRÊNCIA. REPRESENTAÇÃO REGULAR POR SÓCIO-ADMINISTRADOR, NOS TERMOS DO ART. 75, VIII DO CPC. EVENTUAL CONFLITO ENTRE SÓCIOS QUE CONSTITUI MATÉRIA INTERNA DA SOCIEDADE E NÃO AFETA À LEGITIMIDADE PROCESSUAL. ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA. COMPROVAÇÃO DE HIPOSSUFICIÊNCIA FINANCEIRA DE DUAS APELANTES ADESIVAS. BENEFÍCIO DEFERIDO EM SEDE RECURSAL. PROVIMENTO PARCIAL DE NATUREZA ESTRITAMENTE INSTRUMENTAL. AUSÊNCIA DE IMPACTO NA SUCUMBÊNCIA. HONORÁRIOS RECURSAIS. NÃO MAJORAÇÃO. APELAÇÃO PRINCIPAL DESPROVIDA. APELAÇÃO ADESIVA PARCIALMENTE PROVIDA.I. Caso em exame1. Apelação Cível interposta pela empresa autora visando à reforma da Sentença que extinguiu, sem resolução de mérito, processo de usucapião extraordinária diante da inadequação da via eleita, haja vista a existência de Contrato de Compra e Venda de imóvel firmado pelas partes. Apelação Adesiva interposta pelos réus visando ao reconhecimento de vício de representação processual da autora e à nulidade dos atos processuais, bem como à concessão de assistência judiciária gratuita.II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em saber se: (i) a existência de contrato particular de compra e venda firmado com os proprietários registrais impede o reconhecimento da usucapião pretendida, caracterizando hipótese de aquisição derivada da propriedade, e daí a inadequação da via eleita; e, (ii) se há vício de representação processual da pessoa jurídica autora, em razão da atuação de seu sócio-administrador e da alegada existência de conflito de interesses entre os sócios.III. Razões de decidir3. A pessoa jurídica é representada em juízo por quem os atos constitutivos designarem, nos termos do art. 75, VIII do CPC, sendo legítima a atuação do sócio-administrador na propositura da demanda.4. O ajuizamento de demanda destinada à regularização de situação dominial de imóvel utilizado pela própria sociedade revela-se compatível com o interesse social da pessoa jurídica, não configurando ato estranho ao objeto social.5. A usucapião constitui modalidade de aquisição originária da propriedade, que pressupõe posse exercida de forma autônoma e adversa em relação ao titular do domínio.6. Demonstrado que a posse da autora decorre de contrato particular de compra e venda celebrado com os proprietários registrais, evidencia-se a existência de relação jurídica negocial prévia, caracterizando hipótese de aquisição derivada da propriedade.7. A existência de cláusula de reserva de usufruto e o histórico registral do imóvel, com a manutenção de vínculos negociais envolvendo os titulares registrais, reforçam a ausência de posse plena e adversa apta a ensejar a usucapião.8. Nessas circunstâncias, revela-se inadequada a utilização da usucapião como meio de regularização dominial, sendo a adjudicação compulsória, em regra, a via processual adequada.9. O deferimento da assistência judiciária gratuita em sede recursal, embora constitua questão de natureza processual, enseja o reconhecimento de provimento parcial da Apelação Adesiva quando expressamente requerido, possuindo, contudo, caráter estritamente instrumental, sem qualquer alteração do resultado da demanda ou repercussão sobre o mérito recursal.10. O êxito recursal obtido limita-se à concessão da gratuidade da justiça a duas apelantes adesivas, não implicando modificação da sucumbência material das partes, razão pela qual se mantém integralmente a condenação fixada na origem, afastando-se a redistribuição dos ônus sucumbenciais.11. Diante do parcial provimento da Apelação Adesiva, deixa-se de proceder à majoração dos honorários advocatícios em grau recursal.IV. Dispositivo e tese12. Apelação principal desprovida e Apelação adesiva parcialmente provida.Tese de julgamento: “A existência de contrato de compra e venda firmado com proprietário de imóvel evidencia a origem negocial da posse exercida, caracterizando hipótese de aquisição derivada da propriedade e tornando inadequada a utilização da usucapião como via para regularização dominial, sem prejuízo da utilização de outra, a Ação de Adjudicação Compulsória.”

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