Posso averbar as datas de um compromisso de compra que nunca foi registrado?

DIREITO REGISTRAL IMOBILIÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. RETIFICAÇÃO DE REGISTRO DE IMÓVEL. PRETENSÃO DE AVERBAÇÃO DAS DATAS DE CELEBRAÇÃO E DE QUITAÇÃO DE COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. TÍTULO OBRIGACIONAL QUE NÃO INGRESSOU NO FÓLIO REAL. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRAL. ART. 195 DA LEI Nº 6.015/1973. DISTINÇÃO ENTRE A VALIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO E SUA REPERCUSSÃO NO PLANO REGISTRAL. IMPOSSIBILIDADE DE RECONSTRUÇÃO RETROSPECTIVA DA CADEIA REGISTRÁRIA. AUSÊNCIA DE TÍTULO REGISTRÁVEL APTO A EMBASAR A AVERBAÇÃO PRETENDIDA. SEGURANÇA JURÍDICA DO SISTEMA REGISTRAL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. Caso em exame.  1. Cuida-se de Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedente pedido de retificação de registro imobiliário por meio do qual a Apelante pretendia a averbação, na matrícula do imóvel, da data de celebração de compromisso particular de compra e venda e da data de quitação integral do preço, ocorridas anteriormente ao casamento da adquirente, embora a escritura pública tenha sido lavrada e registrada apenas anos depois. II. Questão em discussão.  2. A controvérsia consiste em definir se é juridicamente admissível determinar a averbação, no fólio real, de informações extraídas de compromisso particular de compra e venda que jamais foi levado a registro, sob o fundamento de que os fatos alegados estariam devidamente comprovados por documentos e processos judiciais correlatos. III. Razões de decidir. 3. A ausência de registro do compromisso particular de compra e venda não afeta, em regra, sua validade e eficácia obrigacional entre as partes, mas impede que esse instrumento produza os efeitos próprios dos direitos reais perante terceiros, notadamente quando não ingressa na matrícula do imóvel. 4. A pretensão deduzida não envolve o reconhecimento da validade do negócio jurídico originário, mas a possibilidade de inserção, no fólio real, de informações oriundas de título que jamais integrou a cadeia registrária, circunstância submetida às regras próprias do Direito Registral Imobiliário. 5. O princípio da continuidade registral, positivado no art. 195 da Lei nº 6.015/1973, exige correspondência lógica e sucessiva entre os títulos que compõem a cadeia dominial, vedando a inclusão de elementos estranhos à sequência registral regularmente constituída. 6. Uma vez que a transferência da propriedade somente ingressou no registro imobiliário mediante escritura pública posteriormente lavrada e registrada, inexiste suporte registral apto a justificar a averbação de fatos extraídos de contrato preliminar não registrado. 7. Admitir a averbação pretendida implicaria reconstrução retrospectiva da evolução registrária do imóvel, inserindo, na matrícula, informações derivadas de título que jamais integrou o fólio real, em afronta aos princípios da continuidade, da legalidade e da segurança jurídica registral. 8. A comprovação documental da aquisição e da quitação do bem em momento anterior ao casamento não afasta o óbice registral identificado, porquanto a controvérsia não é de natureza probatória, mas de aptidão jurídica do título para produzir efeitos no plano do registro imobiliário. 9. Eventuais repercussões patrimoniais decorrentes da aquisição e quitação do imóvel antes do matrimônio podem ser discutidas pelas vias processuais próprias, não constituindo fundamento suficiente para modificar a estrutura e o conteúdo da matrícula imobiliária. IV. Dispositivo. 10. Apelação Cível conhecida e desprovida. Tese de julgamento: “A validade e a eficácia obrigacional de compromisso particular de compra e venda de imóvel não registrado não autorizam, por si sós, a averbação, na matrícula imobiliária, das datas de aquisição e quitação do negócio, quando o instrumento jamais integrou a cadeia registrária, sob pena de violação aos princípios da continuidade, da legalidade e da segurança jurídica do sistema registral imobiliário.” _________ Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 104, 462, 1.245 e 1.417; Lei nº 6.015/1973, arts. 167, 195 e 212.

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