A anuência do síndico só dispensa o consentimento quanto aos imóveis confinantes (art. 216-A, § 11, da Lei 6.015/1973); os titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula da própria unidade usucapienda devem ser notificados.
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📄 Ementa oficial (cópia do site do TJDFT em 22/10/2026)
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E REGISTRAL. DÚVIDA REGISTRAL. USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL. UNIDADE AUTÔNOMA DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO. DISPENSA DE CONSENTIMENTO RESTRITA AOS IMÓVEIS CONFINANTES. TITULARES DE DIREITOS REGISTRADOS OU AVERBADOS NA MATRÍCULA DO IMÓVEL USUCAPIENDO. NECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO. ATOS DE NOTIFICAÇÃO DISCIPLINADOS PELA LEI DE REGISTROS PÚBLICOS E PELO PROVIMENTO Nº 149/2023 DO CNJ. SENTENÇA MANTIDA. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta contra sentença que julgou procedente dúvida registral suscitada em procedimento de usucapião extrajudicial, mantendo a exigência de notificação dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se, em usucapião extrajudicial de unidade autônoma de condomínio edilício, a anuência do síndico dispensa a notificação dos titulares de direitos reais registrados ou averbados na matrícula do próprio imóvel usucapiendo; subsidiariamente, (ii) definir se a sentença deve ser reformada para atribuir expressamente ao Cartório de Registro de Imóveis a realização das notificações. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O art. 216-A, § 11, da Lei nº 6.015/1973 restringe a dispensa de consentimento aos titulares de direitos reais e outros direitos registrados ou averbados na matrícula dos imóveis confinantes, não alcançando os titulares de direitos inscritos na matrícula do próprio imóvel usucapiendo. 4. O art. 403 do Provimento nº 149/2023 do CNJ deve ser interpretado em conformidade com a Lei nº 6.015/1973, de modo que a anuência do síndico simplifica o procedimento apenas em relação aos imóveis confinantes, sem afastar a exigência de notificação dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do bem objeto da usucapião. 5. A existência de titulares de direitos inscritos na matrícula do imóvel usucapiendo impõe a preservação da notificação, como decorrência da fé pública registral, da oponibilidade dos direitos reais e da proteção de terceiros. 6. O pedido subsidiário também não comporta acolhimento, pois a forma de realização das notificações já se encontra disciplinada pela Lei nº 6.015/1973 e pelo Provimento nº 149/2023 do CNJ, especialmente pelos arts. 407 e 408 do ato normativo e pelo art. 216-A, § 13, da Lei de Registros Públicos. 7. A circunstância de os proprietários registrais supostamente residirem no exterior não justifica a reforma da sentença, haja vista que eventual dificuldade de localização dos notificandos encontra solução própria no regime legal e regulamentar aplicável, inclusive mediante certificação pelo registrador e notificação por edital. IV. DISPOSITIVO 8. Recurso conhecido e não provido. Tese de julgamento: “Em procedimento de usucapião extrajudicial de unidade autônoma de condomínio edilício, a anuência do síndico dispensa apenas o consentimento dos titulares de direitos incidentes sobre imóveis confinantes, não afastando a necessidade de notificação dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do próprio imóvel usucapiendo”. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 6.015/1973, art. 216-A, §§ 11 e 13; Provimento nº 149/2023 do CNJ, arts. 403, 407, 408 e 410; CPC, art. 85, § 11.
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