Comprei unidade de prédio hipotecado pela construtora: posso registrar sem o banco concordar?

APELAÇÕES CÍVEIS. INOVAÇÃO RECURSAL. AFASTADA. OBRIGAÇÃO DE FAZER. BAIXA DA HIPÓTECA. CREDOR HIPOTECÁRIO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. SÚMULA 308 DO STJ. INCIDÊNCIA. IMÓVEL COMERCIAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SUCUMBÊNCIA. RECUPERAÇÃO JUDICIAL.  SENTENÇA MANTIDA.  1. Não há falar em inovação recursal a obstar o conhecimento da apelação, na hipótese em que o apelante, nas razões recursais, impugna o fundamento adotado pelo sentenciante. O princípio da dialeticidade recursal impõe ao recorrente o dever de impugnar de forma especifica a sentença. Logo, obstar o conhecimento do recurso porque o argumento utilizado pelo magistrado não integrou a peça de defesa, acabaria por subverter a própria lógica da legislação processual, que determina, como pressuposto para conhecimento do recurso, a apresentação das razões do pedido de reforma da sentença (art. 1.010 do CPC). Ademais, o enfrentamento na sentença, da matéria ventilada no recurso, descaracteriza eventual supressão de instância, instituto que o óbice da inovação recursal visa afastar.  2. O credor hipotecário tem legitimidade para figurar no polo passivo da ação de obrigação de fazer que visa obter a baixa do gravame incidente sobre imóvel, considerando que a garantia foi ofertada em favor da instituição financeira.   3. A Súmula 308 do STJ orienta que “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”. De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, referido enunciado não se aplica a imóvel com destinação comercial.   4. Todavia, existindo no contrato firmado entre as partes cláusula expressa na qual a construtora assume a obrigação de proceder ao cancelamento da hipoteca, tal disposição deve prevalecer para todos os efeitos.   5. A alegação do Banco de que o cancelamento da hipoteca sem a respectiva contraprestação dos valores das garantias viola disposições contratuais diz respeito à relação jurídica existente entre a construtora e o agente financeiro, não podendo ser imposta ao consumidor, adquirente da unidade.  6. Diante da prova inequívoca de que houve a quitação do valor do imóvel, deve ser assegurado ao adquirente o direito ao cancelamento da hipoteca incidente sobre o bem.   7. O acolhimento do pedido autoral, com o reconhecimento da obrigação de fazer devida por ambos os réus na demanda, atrai a incidência do princípio da sucumbência, não havendo como se aplicar o princípio da causalidade.  8. O fato de estar a construtora em recuperação judicial não tem o condão de elidir a obrigação que assumiu no contrato entabulado com a autora, consistente no cancelamento da hipoteca no prazo de 180 dias, contados da data da escritura pública de compra e venda do imóvel, cujo termo final se aperfeiçoou em data anterior à instauração da recuperação judicial. Além disso, se a sentença impôs à apelante obrigação de fazer consistente em promover a baixa da hipoteca que pende sobre o bem, o deferimento da recuperação judicial e a consequente novação do crédito não a impede de adotar as medidas necessárias junto ao credor hipotecário para o regular cumprimento do comando sentencial. Precedentes. 9. Em que pese o teor da Súmula 308 do STJ, o prejuízo da autora com a manutenção da hipoteca no registro de matrícula do bem é manifesto, porquanto configura fator hábil a restringir e limitar o exercício pleno do direito de propriedade.  10. Preliminar rejeitada. Apelações conhecidas e não providas.

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