O fato gerador do ITBI é o registro; a base é o valor venal na data dele, não o valor de contrato de quase duas décadas antes; o Tema 1.113/STJ não impõe o valor histórico, observado o arbitramento com contraditório.
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📄 Ementa oficial (cópia do site do TJDFT em 23/10/2026)
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. TRIBUTÁRIO. REMESSA NECESSÁRIA E APELAÇÃO CÍVEL. MANDADO DE SEGURANÇA. PRELIMINAR. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. REJEIÇÃO. ITBI. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA. CONTRATO CELEBRADO EM 2008. TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE EFETIVADA APENAS EM 2025. BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL CONTEMPORÂNEO AO FATO GERADOR. UTILIZAÇÃO DO VALOR HISTÓRICO DO NEGÓCIO JURÍDICO. INVIABILIDADE. TEMA REPETITIVO N. 1.113/STJ. DISTINGUISHING. PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO DE ARBITRAMENTO. OBSERVÂNCIA DO CONTRADITÓRIO. ALÍQUOTA DE 1%. NÃO CABIMENTO. IMÓVEL QUE NÃO MAIS SE QUALIFICA COMO NOVO NA DATA DA TRANSMISSÃO. AUSÊNCIA DE DIREITO LÍQUIDO E CERTO. ORDEM DENEGADA. SENTENÇA REFORMADA. 1 – A controvérsia acerca da legalidade do lançamento do ITBI, fundada em elementos documentalmente comprovados e na interpretação da legislação tributária incidente, prescinde de dilação probatória, revelando-se adequada a via mandamental. 2 – O fato gerador do ITBI ocorre com a efetiva transmissão da propriedade imobiliária, aperfeiçoada mediante o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, nos termos dos artigos 156, II, da CF; 35 do CTN e 1.245 do Código Civil. 3 – A base de cálculo do ITBI corresponde ao valor venal do imóvel na data da ocorrência do fato gerador. Inviável a adoção do valor constante de contrato celebrado muitos anos antes da transferência da propriedade, por não refletir a realidade econômica do bem no momento da incidência tributária. 4 – A tese vinculante firmada no Tema 1.113 do STJ, que reconhece a presunção de veracidade do valor declarado pelo contribuinte e exige procedimento administrativo para eventual arbitramento, não autoriza a utilização automática de valor contratual pactuado há quase duas décadas para definição da base de cálculo do tributo, sob pena de desvirtuamento do conceito jurídico de valor venal. 5 – Demonstrado nos autos que a Administração Tributária procedeu à avaliação fiscal do imóvel fundamentada em critérios legais e assegurou ao contribuinte a oportunidade de impugnação administrativa, resta atendida a exigência do contraditório e da ampla defesa contida no art. 148 do Código Tributário Nacional. 6 – A incidência da alíquota reduzida de 1% (art. 9º, I, da Lei Distrital nº 3.830/2006, com redação dada pela Lei Distrital nº 7.635/2024) restringe-se à primeira transmissão de imóvel novo edificado. Não se qualifica como novo o bem cuja Carta de Habite-se foi concedida há mais de 13 anos da data do fato gerador do ITBI, impondo-se a aplicação da alíquota geral de 2% (art. 9º, II, da referida legislação distrital). 7 – Circunstâncias decorrentes de litígio privado que retardaram o registro da propriedade não possuem aptidão para congelar a base de cálculo ou a alíquota do ITBI em prejuízo da Fazenda Pública. Preliminar rejeitada. Remessa Necessária e Apelação Cível providas. Maioria qualificada.
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