Comprei imóvel sem penhora na matrícula; pode ser fraude à execução?

Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. FRAUDE À EXECUÇÃO. BOA-FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE. AUSÊNCIA DE REGISTRO DE PENHORA OU AVERBAÇÃO. PRINCÍPIO DA CONCENTRAÇÃO NA MATRÍCULA. DESCONSTITUIÇÃO DA PENHORA. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes embargos de terceiro ao reconhecer fraude à execução sobre imóveis adquiridos pelo recorrente. O recorrente sustenta ausência de má-fé, inexistência de registro de restrição nas matrículas à época da aquisição e requer o afastamento da fraude à execução com a desconstituição das penhoras. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se está configurada fraude à execução na alienação de imóveis sem registro de penhora ou averbação de ação; e (ii) estabelecer se houve má-fé do terceiro adquirente apta a afastar a presunção de boa-fé. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A fraude à execução exige, nos termos do art. 792 do CPC e da Súmula 375 do STJ, registro da penhora ou prova efetiva de má-fé do terceiro adquirente. 4. A ausência de averbação de ação executiva, penhora ou qualquer constrição na matrícula do imóvel à época da aquisição afasta a presunção de fraude, sobretudo à luz do princípio da concentração registral previsto no art. 54 da Lei nº 13.097/2015. 5. A aquisição do bem ocorreu antes da determinação judicial de penhora, o que afasta o requisito temporal necessário à configuração da fraude à execução. 6. Não há prova concreta de que o adquirente tivesse ciência de demanda capaz de reduzir o alienante à insolvência, sendo insuficientes meras alegações ou referências a restrições pretéritas sem relação com a execução em curso. 7. A presunção de boa-fé do terceiro adquirente não pode ser afastada sem demonstração inequívoca de conduta dolosa, sob pena de violação à segurança jurídica e à confiabilidade do sistema registral imobiliário. 8. A manutenção da penhora, nessas circunstâncias, implicaria inversão indevida do ônus probatório e comprometimento da eficácia do regime de publicidade registral. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso provido. Tese de julgamento: "1. A configuração de fraude à execução depende do registro da penhora ou da comprovação de má-fé do terceiro adquirente. 2. A ausência de averbação de constrição ou de ação na matrícula do imóvel, aliada à inexistência de prova de ciência do adquirente, afasta a caracterização de fraude à execução. 3. O princípio da concentração dos atos na matrícula do imóvel assegura a proteção da boa-fé do terceiro adquirente." ______________ Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 792; Lei nº 13.097/2015, art. 54. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 375.

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APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL. PROCESSO CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. IMÓVEL. POSSE DECORRENTE DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. PRESUNÇÃO DE BOA-FÉ. FRAUDE À EXECUÇÃO. ÔNUS DA PROVA DO CREDOR. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE MÁ-FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE. SÚMULAS 84 E 375 DO COLENDO STJ. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados em embargos de terceiro para desconstituir penhora incidente sobre imóveis adquiridos pelo embargante mediante compromisso de compra e venda firmado e integralmente quitado em data anterior ao ajuizamento da ação executiva, reconhecendo-se a posse de boa-fé e afastando-se a alegação de fraude à execução. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em definir se a aquisição de imóvel por terceiro, fundada em compromisso de compra e venda não registrado, pode ser considerada fraude à execução, diante da ausência de registro da penhora e da não comprovação da má-fé do adquirente. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Os embargos de terceiro constituem meio processual adequado para a defesa da posse exercida por terceiro não integrante da relação processual executiva, nos termos do art. 674 do CPC, sendo suficiente a demonstração da posse legítima, ainda que fundada em compromisso de compra e venda não registrado. 4. A jurisprudência consolidada do colendo Superior Tribunal de Justiça admite a oposição de embargos de terceiro com base em posse decorrente de compromisso de compra e venda de imóvel desprovido de registro, conforme dispõe a Súmula 84/STJ, privilegiando a realidade fática e a boa-fé do adquirente. 5. Para o reconhecimento da fraude à execução, é indispensável a comprovação do registro da penhora na matrícula do imóvel ou a demonstração inequívoca da má-fé do terceiro adquirente, nos termos da Súmula 375/STJ, incumbindo tal ônus probatório ao credor. 6. No caso concreto, a aquisição dos imóveis ocorreu em data anterior ao ajuizamento da ação que originou a execução e muito antes da efetivação da penhora, inexistindo qualquer averbação registral capaz de gerar presunção de conhecimento da demanda pelo adquirente. 7. O embargado apelante não logrou êxito em demonstrar a má-fé do embargante apelado, limitando-se a alegações genéricas de simulação e de negligência quanto ao registro da propriedade, insuficientes para afastar a presunção de boa-fé que milita em favor do terceiro adquirente. 8. A ausência de registro imobiliário, por si só, não configura fraude à execução nem autoriza a manutenção da constrição judicial, sobretudo quando inexistente prova de conluio fraudulento ou de ciência prévia da demanda capaz de levar o alienante à insolvência. 9. Mantém-se a sentença que reconheceu a posse de boa-fé do embargante e determinou o desfazimento da penhora, em estrita consonância com a legislação processual e a jurisprudência dominante do STJ. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso conhecido e não provido. Tese de julgamento: "1. É admissível a oposição de embargos de terceiro fundada em posse decorrente de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que não registrado. 2. O reconhecimento da fraude à execução exige o registro da penhora ou a prova inequívoca da má-fé do terceiro adquirente, cujo ônus incumbe ao credor."

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DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. EMBARGOS DE TERCEIRO. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL POR TERCEIROS DE BOA-FÉ. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DE RESTRIÇÃO NA MATRÍCULA. CONSTRIÇÃO JUDICIAL INDEVIDA. SENTENÇA NÃO ALTERADA. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta contra sentença que acolheu embargos de terceiro, ajuizados por adquirentes de imóvel objeto de constrição judicial em ação anulatória. Os apelados alegam aquisição do bem por escritura pública e exercício da posse legítima, com boa-fé e sem ciência de restrições registradas. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há propósitos em debate: (i) saber se a ausência de averbação de restrições na matrícula do imóvel impede o reconhecimento de fraude à execução; e (ii) saber se os embargantes ostentam a condição de terceiros de boa-fé, apta a afastar a constrição judicial sobre o imóvel adquirido. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Nos termos do art. 674 do CPC, os embargos de terceiro são cabíveis para resguardar o direito de quem, não sendo parte no processo, sofre constrição indevida sobre bens que possui ou detém. 4. O art. 54 da Lei nº 13.097/2015 estabelece que, inexistindo averbação de ações ou constrições na matrícula, não se opõe ao terceiro de boa-fé qualquer restrição jurídica, sendo ineficaz a alegação de fraude à execução. 5. A jurisprudência consolidada do Tribunal da Cidadania, por meio da Súmula nº 375, exige, para o reconhecimento da fraude à execução, o registro da penhora ou a prova inequívoca da má-fé do adquirente, o que não se verificou no caso. 6. A escritura pública foi lavrada anteriormente à decisão que determinou a averbação da ação anulatória na matrícula do imóvel, inexistindo má-fé ou ciência de demanda capaz de reduzir os alienantes à insolvência. 7. A boa-fé dos embargantes restou demonstrada, inclusive pelo exercício da posse e realização de benfeitorias no imóvel, ausente qualquer indicativo de simulação ou conluio com os alienantes. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso conhecido e desprovido.  Tese de julgamento: “1. A ausência de averbação de restrição na matrícula do imóvel inviabiliza o reconhecimento de fraude à execução, conforme o art. 54 da Lei nº 13.097/2015.” “2. A boa-fé do terceiro adquirente afasta a eficácia de atos judiciais constritivos não registrados, nos termos da Súmula nº 375 do STJ.”

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APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSO CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. COMPRA E VENDA. NUA PROPRIEDADE. FRAUDE À EXECUÇÃO. AUSÊNCIA DE REGISTRO DA PENHORA. BOA-FÉ DOS ADQUIRENTES. ENUNCIADO Nº 375 DA SÚMULA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RECURSO DESPROVIDO.  1. A questão submetida ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça consiste em deliberar a respeito da ocorrência de fraude à execução. 2. A ação de embargos de terceiro é o remédio jurídico que tem por objetivo tutelar a esfera jurídica de quem não seja parte no processo e venha a sofrer indevida interferência no exercício da posse sobre o bem em decorrência de ato jurisdicional.  3. O Colendo Superior Tribunal de Justiça, nos termos do enunciado nº 375 de sua Súmula, define como parâmetros para o reconhecimento da fraude à execução o registro da penhora do bem ou a má-fé do terceiro adquirente. 4. Ainda que embora possa ter havido má-fé por parte do devedor, não há como presumir-se a conduta ilícita do terceiro adquirente, em razão da inexistência de indicativos de que teria ciência a respeito do processo de execução em questão. Além disso, a credora não se desincumbiu do ônus de provar a alegada má-fé do adquirente, nos termos do art. 373, inc. I, do CPC. 5. Convém ressaltar que de acordo com o enunciado nº 375 da Súmula do Colendo Superior Tribunal de Justiça os requisitos exigidos para a configuração da fraude à execução são o registro da penhora ou a má-fé do terceiro adquirente. No entanto nenhum desses requisitos se encontra presente na situação exposta. 6. Recurso conhecido e desprovido.

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