Comprei apartamento na planta: o ITBI é sobre o terreno ou sobre o apartamento pronto?

Tributário. ITBI. Mandado de Segurança. Ordem concedida. Direito ao recolhimento do ITBI apenas sobre o valor venal da fração ideal do terreno de cada futura unidade autônoma que será objeto de construção no empreendimento. O ITBI deve incidir apenas sobre o valor venal do imóvel no momento da transmissão. A administração tributária não pode cobrar o ITBI sobre o valor do terreno acrescido do valor da construção futura, sob pena de configurar um alargamento da base de cálculo que violaria a limitação constitucional ao poder de tributar (art. 150, I, da CF/88). Súmulas n. 110 e n. 470 do STF, nos termos da presente fundamentação. Precedentes.Sentença mantida em Reexame Necessário.

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REEXAME NECESSÁRIO – MANDADO DE SEGURANÇA - ITBI – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE TERRENO NÃO EDIFICADO E DE CONSTRUÇÃO FUTURA, SOB O REGIME DE EMPREITADA – PRETENSÃO DO CONTRIBUINTE DE RECOLHER O ITBI SOMENTE SOBRE O VALOR DA FRAÇÃO IDEAL DO TERRENO - A JURISPRUDÊNCIA DO STF, POR MEIO DAS SÚMULAS Nº 110 E 470, DETERMINA QUE O ITBI DEVE INCIDIR APENAS SOBRE O VALOR VENAL DO IMÓVEL NO MOMENTO DA TRANSMISSÃO, EXCLUINDO CONSTRUÇÕES FUTURAS DA BASE DE CÁLCULO - A ADMINISTRAÇÃO TRIBUTÁRIA NÃO PODE COBRAR O ITBI SOBRE O VALOR DO TERRENO ACRESCIDO DO VALOR DA CONSTRUÇÃO FUTURA, SOB PENA DE CONFIGURAR UM ALARGAMENTO DA BASE DE CÁLCULO QUE VIOLA A LIMITAÇÃO CONSTITUCIONAL AO PODER DE TRIBUTAR (ART. 150, I, DA CF/88 – PRECEDENTES - SENTENÇA MANTIDA.

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REMESSA NECESSÁRIA. DIREITO TRIBUTÁRIO. MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. BASE DE CÁLCULO. TRANSMISSÃO DE FRAÇÃO IDEAL DE TERRENO. CONSTRUÇÃO FUTURA. REEXAME NECESSÁRIO CONHECIDO E SENTENÇA CONFIRMADA.I. CASO EM EXAME1. O reexame necessário decorre de sentença proferida em mandado de segurança impetrado contra ato do Secretário da Fazenda do Município de Maringá, que indeferiu pedido de emissão de guia de ITBI com base exclusivamente no valor da fração ideal do terreno adquirido, considerando também o valor do contrato de mútuo para futura construção.2. Alegaram os impetrantes que à época da transmissão não havia edificação no imóvel, sendo indevida a inclusão da construção futura na base de cálculo do tributo.3. O pedido liminar foi deferido. O Município prestou informações reconhecendo a procedência da pretensão.4. A sentença concedeu a segurança, para determinar a emissão da guia de ITBI com base de cálculo restrita ao valor da fração do terreno.5. Autos encaminhados ao segundo grau em reexame necessário, com parecer ministerial pela confirmação da sentença.II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO6. A questão em discussão consiste em saber se o ITBI deve incidir sobre o valor da futura construção, inexistente à época da transmissão da fração ideal do terreno.III. RAZÕES DE DECIDIR7. O artigo 38 do Código Tributário Nacional estabelece que a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.8. A Constituição Federal, no artigo 156, II, atribui aos Municípios a competência para instituir o ITBI sobre a transmissão inter vivos de bens imóveis.9. A jurisprudência do Supremo Tribunal Federal (Súmulas nº 110 e nº 470) e do Superior Tribunal de Justiça (Tema 1113) consolidou o entendimento de que o ITBI incide apenas sobre o que foi transmitido ao tempo do fato gerador, excluindo-se parcelas relativas à construção futura.10. Na hipótese, ficou comprovado que à época da transmissão não havia edificação no imóvel, sendo indevida a inclusão de valores atinentes à futura construção, ainda não existente.11. O Município reconheceu a pretensão dos impetrantes, inexistindo controvérsia fática. Configurado o direito líquido e certo, nos termos do artigo 5º, LXIX, da CF, e do artigo 1º da Lei nº 12.016/2009.12. Precedentes desta 1ª Câmara Cível confirmam a orientação pela não inclusão da construção futura na base de cálculo do ITBI, quando inexistente à época da transmissão.IV. DISPOSITIVO E TESE13. Reexame necessário conhecido. Sentença confirmada.Tese de julgamento: “A base de cálculo do ITBI deve considerar exclusivamente o valor do bem transmitido ao tempo do fato gerador, sendo indevida a inclusão de valores relativos à construção futura ainda inexistente no momento da transmissão da fração ideal do terreno.”Dispositivos relevantes citados:Constituição Federal, art. 5º, LXIX; art. 156, IICódigo Tributário Nacional (Lei nº 5.172/1966), art. 38Lei nº 12.016/2009, arts. 1º e 14, § 1ºJurisprudência relevante citada:STF, Súmula 110STF, Súmula 470STJ, Tema Repetitivo 1113TJPR - 1ª Câmara Cível - 0007833-60.2023.8.16.0190 - Rel. Des. Lauri Caetano da Silva - J. 29.04.2024TJPR - 1ª Câmara Cível - 0011844-24.2018.8.16.0024 - Rel. Des. Lauri Caetano da Silva - J. 17.11.2020TJPR - 1ª Câmara Cível - 1391398-3 - Rel. Des. Salvatore Antonio Astuti - J. 01.09.2015

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Ementa: Direito tributário. Apelação cível. Mandado de segurança. ITBI. Base de cálculo. Incidência apenas sobre o valor da fração ideal do terreno, excluindo valores de construção futura. Decisão mantida. Recurso provido. I. Caso em exame1. Apelação cível visando a reforma de sentença que julgou improcedente mandado de segurança, negando a ordem para que a base de cálculo do ITBI fosse restrita ao valor da fração ideal do terreno, excluindo os valores relativos à construção futura, em razão da estrutura de negócios jurídicos autônomos entre a aquisição do terreno e a contratação da construção.II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em saber se a base de cálculo do ITBI deve incluir valores referentes à construção futura de unidade habitacional, quando a aquisição do terreno e a contratação da construção ocorrem como negócios jurídicos autônomos.III. Razões de decidir3. O ITBI deve incidir apenas sobre o valor do terreno no momento da transmissão, excluindo construções futuras, conforme as Súmulas 110 e 470 do STF.4. A estrutura dos contratos demonstra a separação legítima entre a compra do terreno e a contratação da construção, não havendo simulação.5. A inclusão do valor da construção futura na base de cálculo do ITBI viola o princípio da legalidade tributária e o critério temporal do fato gerador.IV. Dispositivo e tese6. Apelação cível conhecida e provida.Tese de julgamento: A base de cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deve considerar apenas o valor do terreno adquirido, excluindo construções futuras que ainda não existem e que não representam acréscimo patrimonial no momento da transmissão da propriedade._________Dispositivos relevantes citados: CTN, arts. 35 e 38; Lei Municipal nº 7.303/1997, art. 183, p.u.Jurisprudência relevante citada: TJPR, Remessa Necessária nº 0001108-84.2025.8.16.0190, Rel. Desembargador José Sebastião Fagundes Cunha, 3ª Câmara Cível, j. 02.06.2025; Súmulas nº 110 e 470 do STF.Resumo em linguagem acessível: O Tribunal decidiu que o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deve ser calculado apenas sobre o valor do terreno, sem incluir o valor de construções futuras. Isso porque, segundo a lei e a jurisprudência, o imposto deve ser cobrado somente no momento da compra, considerando apenas o que já existe, ou seja, o terreno. A decisão anterior, que permitiu que o imposto fosse pago apenas sobre o valor do terreno, foi mantida, pois estava correta e de acordo com as normas. Portanto, o pedido do apelante foi negado.

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EMENTAREMESSA NECESSÁRIA. DIREITO TRIBUTÁRIO. MANDADO DE SEGURANÇA. IMPOSTO SOBRE A TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI) E BASE DE CÁLCULO PARA AQUISIÇÃO DE TERRENO. APLICABILIDADE DA SÚMULA 110/STF E 470/STF REMESSA NECESSÁRIA CONFIRMADA.I. Caso em exame1. Remessa necessária de mandado de segurança cível em que a parte impetrante buscou o reconhecimento do direito de recolher o imposto sobre a transmissão de bens imóveis (ITBI) com base no valor venal declarado na escritrua, após a sentença que concedeu a segurança pleiteada na 2ª Vara da Fazenda Pública de Maringá.II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em saber se o imposto sobre a transmissão de bens imóveis (ITBI) deve incidir apenas sobre o valor atribuído na escritura de compra e venda ou com base no valor arbitrado pelo fisco.III. Razões de decidir3. o ITBI deve ter como base de cálculo o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não vinculado à base de cálculo do IPTU, considerando o firmado pelo Tema 1.113/STJ.4. A decisão do juiz de primeira instância foi fundamentada e atendeu aos primados da lei, confirmando o direito do impetrante de recolher o ITBI apenas sobre o valor do terreno adquirido.IV. Dispositivo e tese5. Sentença confirmada, concedendo a segurança requerida pelos impetrantes.Tese de julgamento: A base de cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deve considerar apenas o valor do terreno adquirido e não o valor atribuído pelo fisco, em razão da ausência de demonstração, ao menos por ora, de instauração de procedimento administrativo, pelo fisco, hábil a demonstrar eventual discordância do valor atribuído pelo contribuinte ao negócio jurídico celebrado, a rigor do que prescreve o art. 148, do CTN._________Resumo em linguagem acessível: O Tribunal decidiu que o pedido feito por quem entrou com o Mandado de Segurança foi aceito. A decisão anterior, que permitiu que a parte impetrante pagasse o imposto sobre a transmissão de bens imóveis (ITBI) apenas sobre o valor do terreno constante na escritura publica de compra e venda, e não valor indicado pelo fisco. Portanto, a decisão do juiz foi mantida, pois estava correta e de acordo com as normas.

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