Vendi o imóvel e o comprador não registra: posso obrigá-lo a passar para o nome dele?

Direito Civil. Apelação Cível. Obrigação de Fazer. Compra e Venda de Imóvel. Ausência de Transferência. Prescrição Decenal. Responsabilidade do adquirente em formalizar a transferência no cartório de registro de imóveis. Dilação. Prazo. Regularização. Inexistência de óbice. Dano material não comprovado. Dano Moral configurado. Recursos desprovidos. I. Caso em exame 1. Apelações interpostas pelos autores e pela ré contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar a adquirente a providenciar a transferência da titularidade do imóvel no registro competente, bem assim para condená-la em compensação por dano moral. II. Questão em discussão 2. Há quatro questões em discussão: (i) Saber se as partes fazem jus ao benefício da justiça gratuita; (ii) Verificar o prazo prescricional aplicável à espécie; (iii) Averiguar a possibilidade de dilação de prazo para cumprimento da obrigação de fazer consistente na transferência de titularidade do imóvel; e (iv) Constatar a ocorrência de dano material e dano moral. III. Razões de decidir 3. A alegação de hipossuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural goza de presunção de veracidade, nos termos do art. 99, § 3º, do CPC. 4. O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento de que a expressão “reparação civil” prevista no aludido disposto refere-se somente aos danos decorrentes do ato ilícito não contatual. Desse modo, para as controvérsias relacionadas à responsabilidade contratual a regra geral é a prevista no art. 205 do Código Civil, que prevê prazo decenal. 5. Afasta-se o pedido de dilação de prazo para cumprimento da obrigação de fazer, consistente na transferência da titularidade do imóvel, quando não comprovado que os órgãos competentes obstaram o registro e a regularização do bem. 6. A ausência de prova inequívoca do dano material sofrido inviabiliza o deferimento de qualquer reparação. 7. A inscrição em dívida ativa ocorrida por conduta negligente da adquirente acarreta dano de ordem extrapatrimonial passível de compensação. 7.1. Observadas as finalidades compensatória, punitiva, pedagógica e preventiva da condenação, bem como as circunstâncias da causa, é proporcional, razoável e suficiente o valor de R$ 2.000,00 arbitrado na origem. IV. Dispositivo 8. Apelações conhecidas e desprovidas.   Dispositivos relevantes citados: CPC: art. 99, § 3º; CC: arts. 205 e 206, § 3º, inciso V, do Código Civil. Jurisprudência relevante citada:   STJ, AgRg no AREsp 460.591/MG, Rel. Ministro Humberto Martins; Segunda Turma, j. em 18/03/2014; EREsp 1281594/SP, Rel. Ministro Benedito Gonçalves, Rel. p/ Acórdão Ministro Felix Fisher, Corte Especial, j. em 15/05/2019.

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APELAÇÃO CÍVEL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE TRANSFERÊNCIA. LEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. POSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO. RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE EM FORMALIZAR A TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. SUBSTABELECIMENTOS POSTERIORES. IRRELEVÂNCIA. DANO MORAL CONFIGURADO.   1. Segundo a teoria da asserção, apenas carece a legitimidade para a causa quando possível concluir, desde o início, a partir da petição inicial, que o processo não pode desenvolver-se com relação àquele que figura como autor ou como réu. 2. É juridicamente possível o pedido de regularização da cadeia dominial de imóvel no registro no Cartório de Imóveis. 3. Concluída a compra e venda é obrigação dos compradores providenciar o registro da alienação no Cartório de Registro de Imóveis. Trata-se de obrigação que decorre da lei, na ausência de pactuação diversa (art. 490, Código Civil). 3.1. A ocorrência de substabelecimentos não afasta a responsabilidade do adquirente originário em proceder à transferência do imóvel, tampouco em necessidade de demanda do último substabelecido do instrumento de mandato, visto que o contrato atinente à compra e venda do imóvel não se relaciona com os substabelecimentos, negociações feitas entre o adquirente e terceiros inoponíveis ao apelado. 3.2. A inobservância da prescrição legal pelo adquirente, ao não registrar a transferência do imóvel para seu nome, impõe o ônus de responder pelas irregularidades futuras.  4. A cobrança judicial por dívida ocorrida por conduta negligente do adquirente acarreta dano de ordem extrapatrimonial passível de compensação.  5. Apelação conhecida e não provida.

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APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. ALIENAÇÃO DE IMÓVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. VALOR DA CAUSA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. FALTA DE PROVA. RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE EM FORMALIZAR A TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE SOBRE IMÓVEL. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Em sendo o processo movido para compelir o adquirente de imóvel nas obrigações de fazer (registro em cartório da transferência de imóvel) e obrigação de pagar (débitos de IPTU/TLP em atraso), é razoável fixar o valor da causa de maneira a compreender, também, o valor do imóvel, e não só dos créditos tributários. 2. No caso de alienação de imóvel por meio de procuração que concedeu poderes para o adquirente realizar a escrituração da compra no registro de imóveis, o comprador deve ser responsabilizado em realizar todos os procedimentos para concluir a transferência do bem, inclusive com a comunicação à Secretaria de Fazenda de que houve alteração da titularidade do bem, para fins de cobrança dos tributos correspondentes. 3. A simples alegação de que o bem foi novamente alienado para terceiro, com a juntada de nova procuração concedida a sujeito que não participou do primeiro negócio, não faz prova da transferência do bem. A inobservância da prescrição legal pelo primeiro adquirente, ao não registrar a transferência do imóvel para seu nome, impõe o ônus de responder pelas irregularidades futuras. 4. Incumbe ao primeiro adquirente realizar a comunicação à Secretaria da Fazenda sobre a alteração da titularidade e, em caso de não poder fazê-lo, provocar os meios extrajudiciais ou judiciais para compelir o terceiro adquirente a realizar a comunicação. 5. Recurso conhecido e não provido.

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