Sem registro, a permuta transfere a propriedade?

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PERMUTA DE VAGAS DE GARAGEM. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO TÍTULO TRANSLATIVO. EXIGÊNCIAS CARTORÁRIAS NÃO CUMPRIDAS. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. POSTERIOR ALIENAÇÃO A TERCEIROS DE BOA-FÉ. INEXISTÊNCIA DE ATO ILÍCITO E DE DANO MORAL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.I. CASO EM EXAME1. Trata-se de apelação cível interposta pelo autor contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação anulatória de negócio jurídico cumulada com obrigação de fazer e indenização por danos morais. O autor adquiriu unidade residencial com a vaga de garagem nº 10 e posteriormente celebrou com a construtora contrato de permuta destinado à substituição dessa vaga pela de nº 24, obrigando-se a promover o respectivo registro no prazo de 30 dias e a cumprir as exigências tributárias e registrais. Diante da falta de registro e da posterior venda da vaga nº 24 a terceiros, o autor postulou a anulação da alienação ou, subsidiariamente, perdas e danos e indenização por danos morais. No recurso, sustentou erro na valoração da prova, induzimento ao abandono do procedimento registral, violação à boa-fé objetiva e existência de dano moral. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. Consiste em saber se: a) o contrato de permuta não registrado transferiu ao autor a propriedade da vaga de garagem nº 24 ou impediu sua posterior alienação; b) a falta de atendimento das exigências cartorárias provocou a resolução do contrato de permuta; c) houve induzimento do autor ao abandono do procedimento registral ou comportamento contrário à boa-fé por parte da construtora; d) a compra e venda posteriormente celebrada com terceiros de boa-fé pode ser anulada; e) existe ato ilícito capaz de justificar a condenação dos réus ao pagamento de indenização por danos morais.III. RAZÕES DE DECIDIR3. A permuta de bens imóveis produz efeitos obrigacionais desde sua celebração, mas a transferência da propriedade somente se aperfeiçoa mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Enquanto não realizado o registro, o alienante permanece proprietário do bem. 4. O contrato atribuiu ao autor o dever de promover o registro no prazo de 30 dias, apresentar o comprovante de recolhimento do ITBI e suportar as demais despesas, encargos e tributos. Também estabeleceu que eventual impedimento ao registro resolveria de pleno direito os negócios pactuados, independentemente de notificação. 5. O título foi apresentado ao Registro de Imóveis, mas o oficial formulou exigências relativas, entre outros pontos, ao pagamento do ITBI e do FUNREJUS. Tais exigências não foram atendidas pelo autor, ocasionando o fim dos efeitos da prenotação, cujo prazo de validade consta da LRP, e a incidência da cláusula resolutiva expressa.6. A nota devolutiva configurou impedimento legítimo ao registro enquanto não satisfeitas as exigências legais. Os oficiais de registro devem fiscalizar o recolhimento dos tributos incidentes sobre os atos apresentados, de modo que a falta de comprovação do pagamento do ITBI constituía óbice ao ingresso do título no fólio real. 7. Resolvida a permuta e mantida a titularidade da vaga nº 24 no patrimônio da construtora, sua posterior alienação não dependia da anuência do autor. A compra e venda foi celebrada depois do término dos prazos contratual e registral e teve o título regularmente registrado, transferindo a propriedade aos adquirentes. 8. Os áudios não demonstram que o autor tenha sido induzido a abandonar procedimento registral ainda eficaz. Ao contrário, revelam que ele conhecia as negociações com terceiros e ofereceu resistência ao cumprimento das exigências relativas ao ITBI. As conversas posteriores consistiram em tratativas informais e tentativas conciliatórias, sem promessa definitiva ou compromisso juridicamente vinculante de nova transferência. 9. Não foi comprovada má-fé dos adquirentes, participação em conduta ilícita ou conhecimento de pendências relacionadas à vaga. A confiança depositada no registro imobiliário, a boa-fé objetiva e a segurança jurídica impedem a anulação da compra e venda validamente registrada. 10. Inexistindo inadimplemento contratual, ato ilícito, violação à boa-fé objetiva ou comportamento abusivo dos réus, não há fundamento para indenização por danos morais. A frustração experimentada pelo autor decorreu da falta de regularização tempestiva da permuta. IV. DISPOSITIVO E TESE11. Recurso conhecido e não provido, mantida a sentença de improcedência e majorados os honorários advocatícios sucumbenciais para 12% do valor atualizado da causa, observada a suspensão de exigibilidade decorrente da justiça gratuita. 12. Tese de julgamento: “1. A transferência da propriedade imobiliária decorrente de contrato de permuta depende do registro do título translativo no Registro de Imóveis, permanecendo o bem no patrimônio do alienante enquanto não cumprida essa formalidade. 2. O descumprimento das exigências registrais pelo contratante responsável e o decurso do prazo estipulado fazem incidir a cláusula resolutiva expressa, independentemente de prévia notificação. 3. Não se anula a posterior alienação do imóvel regularmente registrada em favor de terceiros de boa-fé quando não demonstrada sua participação em conduta ilícita ou ciência da pretensão obrigacional anteriormente existente. 4. A inexistência de ato ilícito ou inadimplemento contratual afasta o dever de indenizar por danos morais.” LEGISLAÇÃO RELEVANTE CITADA: CPC, arts. 98, § 3º, 371 e 489; CC, arts. 108, 474, 1.227 e 1.245; Lei n. 6.015/1973, arts. 205 e 289. RESUMO EM LINGUAGEM ACESSÍVELO autor queria trocar sua vaga de garagem nº 10 pela vaga nº 24, mas não cumpriu, no prazo combinado, as exigências necessárias para registrar a troca, especialmente as relacionadas ao pagamento dos tributos. Por isso, a permuta perdeu o efeito e a vaga nº 24 continuou pertencendo à construtora, que pôde vendê-la a outras pessoas. Como os novos compradores agiram de boa-fé e registraram a compra, o negócio foi mantido. Também não houve indenização por dano moral, pois não foi comprovada conduta ilegal dos réus. Assim, o recurso do autor foi rejeitado e a sentença permaneceu sem alteração

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