Se ninguém compra nos leilões, recebo pelas benfeitorias?

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9.514/1997. LEILÃO EXTRAJUDICIAL COM DUAS PRAÇAS FRUSTRADAS. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DA CREDORA FIDUCIÁRIA. IMÓVEL POSTERIORMENTE ARREMATADO PELOS APELADOS. DIREITO À BENFEITORIAS INEXISTENTE. EXTINÇÃO DAS OBRIGAÇÕES. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.I. CASO EM EXAME1. A demanda originária consiste em ação de imissão na posse proposta pelos arrematantes de imóvel objeto de alienação fiduciária, julgada procedente pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Toledo/PR, com fundamento na consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária e subsequente arrematação.2. A sentença investiu os autores na posse do bem, rejeitou o pedido contraposto de indenização por benfeitorias, condenou os réus ao pagamento de perdas e danos e fixou honorários de sucumbência.3. Os réus interpuseram Apelação sustentando, em síntese, erro na análise da boa-fé, omissão do edital quanto às edificações existentes, enriquecimento sem causa dos arrematantes, incompatibilidade entre o valor das construções e o valor da arrematação, além do direito à indenização e retenção pelas benfeitorias realizadas quando ainda detinham justo título.4. Alegaram que o edital descreveu apenas o terreno, que as construções preexistiam ao leilão e que o valor pago foi insuficiente para abarcar as edificações.5. Defendem que a posse anterior à consolidação conferia direito à indenização (artigo 1.219 do Código Civil), sustentando violação ao equilíbrio contratual e à boa-fé objetiva.6. Foram apresentadas contrarrazões pelos autores, que sustentaram a regularidade da consolidação, a inexistência de direito à indenização e a extinção das obrigações fiduciárias após as duas praças negativas.II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO7. Há duas questões em discussão: (i) saber se os apelantes possuem direito à indenização pelas benfeitorias supostamente realizadas no imóvel objeto de alienação fiduciária; (ii) saber se seria cabível reconhecer direito de retenção em desfavor dos arrematantes.III. RAZÕES DE DECIDIR8. A disciplina jurídica aplicável ao caso é a Lei nº 9.514/1997, que regula a alienação fiduciária de bens imóveis. Seus artigos 26 e 27 estabelecem os procedimentos para consolidação da propriedade, realização dos leilões e destinação do produto da venda.9. Os §§ 4º e 5º do artigo 27 dispõem que a indenização por benfeitorias somente será paga ao fiduciante se houver saldo remanescente após a venda. Inexistindo lances nas duas praças, o fiduciário é exonerado dessa obrigação.10. No caso dos autos, os dois leilões realizados em 16.9.2019 e 30.9.2019 restaram frustrados, conforme averbação na matrícula. Assim, nos termos da legislação aplicável, extinguiram-se as obrigações recíprocas, inclusive eventual indenização por benfeitorias.11. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado de que, frustradas as duas praças, não há restituição ou indenização de qualquer natureza ao fiduciante, tampouco se configura enriquecimento sem causa do credor ou do arrematante, pois se trata de consequência prevista em lei. Nesse sentido, foi citado expressamente o REsp 2.225.668/RS: “a dívida é compulsoriamente extinta, ficando as partes exoneradas de suas obrigações contratuais [...] inexiste direito do devedor fiduciante à devolução da diferença entre o valor do imóvel e o montante da dívida”.12. A jurisprudência do Tribunal de Justiça também segue esse entendimento, afirmando que benfeitorias não são indenizáveis quando verificada a hipótese do artigo 27, §§ 4º e 5º, da Lei nº 9.514/1997, além do que o valor da arrematação abrange o estado do imóvel tal como se encontra.13. O laudo pericial judicial, de forma expressa, afirmou inexistirem elementos técnicos que comprovassem a realização de benfeitorias posteriores à arrematação ou após a avaliação para o leilão, reforçando a conclusão de que o pedido indenizatório carece de respaldo fático.14. O argumento de boa-fé e justo título, fundado na posse anterior à consolidação, não prevalece diante do regime jurídico especial da alienação fiduciária, que afasta a aplicação do artigo 1.219 do Código Civil quando consumada a consolidação e frustrados os dois leilões.15. A própria ação anulatória ajuizada pela parte apelante perante a Justiça Federal foi julgada improcedente, afastando qualquer alegação de nulidade do procedimento de consolidação, de modo que não há vício a ser revisto no presente julgamento.16. Assim, os fundamentos recursais não são aptos a afastar a aplicação direta da legislação específica e da jurisprudência dominante, impondo-se a manutenção integral da sentença.IV. DISPOSITIVO E TESE17. Recurso conhecido e desprovido.Tese de julgamento: A frustração dos dois leilões extrajudiciais previstos no artigo 27 da Lei nº 9.514/1997 extingue compulsoriamente a dívida fiduciária e exonera o credor de qualquer obrigação de repassar valores ao fiduciante, inclusive a título de indenização por benfeitorias, não havendo direito de retenção nem configuração de enriquecimento sem causa quando o imóvel é posteriormente arrematado por terceiro.

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