Quem tem de averbar a construção e tirar o habite-se do imóvel vendido?

Ementa. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C COBRANÇA E PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DA CONSTRUÇÃO E DE HABITE-SE. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. PROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de resolução contratual, reintegração de posse, cobrança de multa contratual e aluguéis formulados pelos vendedores de imóvel, bem como julgou procedente reconvenção proposta pelos compradores para condenar os vendedores à regularização documental do bem, mediante averbação da construção na matrícula imobiliária e obtenção do respectivo habite-se.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. A questão em discussão consiste em definir: (i) se a obrigação de promover a averbação da construção e a obtenção do habite-se incumbia aos compradores ou aos vendedores; (ii) se a ciência prévia dos compradores acerca da irregularidade registral transfere a eles o dever de regularização; (iii) se é aplicável a exceção do contrato não cumprido diante da impossibilidade de obtenção de financiamento imobiliário; e (iv) se estão presentes os requisitos para a resolução contratual por inadimplemento dos compradores.III. RAZÕES DE DECIDIR3. O contrato celebrado entre as partes não contém cláusula expressa transferindo aos compradores a obrigação de averbar a construção ou obter o habite-se, limitando-se a atribuir-lhes as despesas de escritura e registro.4. Nos termos do art. 490 do Código Civil, inexistindo estipulação diversa, a regularização necessária à plena disponibilidade jurídica do imóvel permanece sob responsabilidade do vendedor.5. A ausência de averbação da construção e de habite-se inviabilizou a obtenção de financiamento imobiliário previsto como forma de pagamento do saldo contratual, circunstância diretamente relacionada ao inadimplemento dos compradores.6. Incide a exceção do contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil), pois não pode o vendedor exigir o cumprimento integral da obrigação dos compradores sem antes adimplir obrigação essencial relacionada à regularidade documental do imóvel.7. A mera ciência dos compradores acerca da irregularidade registral não equivale à assunção contratual do dever de corrigi-la, inexistindo prova de que a obrigação tenha sido validamente transferida.8. Não se caracteriza enriquecimento sem causa nem afronta à boa-fé objetiva por parte dos compradores, que justificaram extrajudicialmente a suspensão dos pagamentos em razão da impossibilidade de obtenção do financiamento decorrente da irregularidade documental do imóvel.9. Configurado inadimplemento recíproco e reconhecida a incidência da exceção do contrato não cumprido, revela-se incabível a resolução contratual pretendida pelos vendedores.IV. DISPOSITIVO E TESE10. Recurso conhecido e desprovido.Tese de Julgamento: Na ausência de cláusula expressa atribuindo ao comprador a obrigação de promover a averbação de construção e obter habite-se, compete ao vendedor regularizar documentalmente o imóvel, sendo aplicável a exceção do contrato não cumprido quando a irregularidade impede a obtenção de financiamento imobiliário previsto como forma de pagamento do preço.Legislação relevante citada: arts. 475, 476 e 490 do Código Civil; art. 85, §§ 2º, 8º e 11, do Código de Processo Civil.Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1.871.609/MS, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 26.10.2021; TJPR, Apelação Cível n.º 0023441-11.2018.8.16.0017, Rel. Juíza Subst. Renata Estorilho Baganha, 20ª Câmara Cível, j. 31.01.2025; TJPR, Apelação Cível n.º 0006319-22.2019.8.16.0058, Rel. Des. Antonio Carlos Ribeiro Martins, 20ª Câmara Cível, j. 24.10.2023.

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