Para o TJSC (2025), não: sem título registrado em nome do vendedor, houve venda a non domino e nulidade absoluta (arts. 166, II, e 1.245 do Código Civil); a boa-fé da compradora não convalida, e os valores foram restituídos.
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📄 Ementa oficial (cópia do site do TJSC em 18/10/2026)
EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CONTRATO CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. VENDA A NON DOMINO (VENDEDOR NÃO POSSUI A TITULARIDADE REGISTRAL DO IMÓVEL). NULIDADE ABSOLUTA DO NEGÓCIO JURÍDICO. INEFICÁCIA DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS. DESPROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que reconheceu a nulidade de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, determinando a restituição dos valores pagos pela autora. A decisão de primeiro grau também rejeitou a reconvenção proposta pelo réu, que buscava a aplicação de cláusulas penais e a perda dos valores pagos. O recurso alegou, entre outros pontos, a existência de contrato válido, a boa-fé da compradora e a inaplicabilidade da nulidade por venda a non domino. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) saber se é inepta a petição inicial que formula pedidos de nulidade e rescisão contratual em conjunto; (ii) saber se a venda realizada por quem não detém a titularidade do imóvel é nula por configurar venda a non domino; e (iii) saber se é possível aplicar cláusulas contratuais em contrato reconhecido como nulo. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A cumulação de pedidos de nulidade e rescisão contratual, ainda que alternativas ou subsidiárias, é admissível conforme o art. 326 do CPC. 4. Configura-se venda a non domino quando o promitente vendedor não possui a titularidade registral do imóvel, acarretando a nulidade absoluta do negócio jurídico, nos termos do art. 166, II, do Código Civil. 5. A ausência de registro do título translativo em nome do vendedor impede a validade da promessa de venda, caracterizando venda a non domino, conforme art. 1.245 do CC. 6. A boa-fé da parte adquirente não convalida o negócio jurídico nulo por vício de objeto, tratando-se de nulidade absoluta. 7. Reconhecida a nulidade do contrato, restam ineficazes suas cláusulas, inclusive as que preveem perda de valores pagos ou aplicação de multa, sob pena de enriquecimento sem causa. IV. DISPOSITIVO 8. Recurso conhecido e desprovido. Majoração dos honorários advocatícios de sucumbência em 2% (dois por cento), sobre a mesma base de cálculo fixada na sentença, observdo o art. 98, § 3º, do CPC __________ Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 166, II, 182 e 884; CPC, arts. 319, 326 e 330, § 1º; art. 85, §§ 2º e 11; art. 98, § 3º. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1.897.620/RJ, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4ª Turma, j. 13.05.2024; STJ, AREsp 2.555.230, Rel. Min. Raul Araújo, DJe 06.05.2024; STJ, AgInt no AREsp 1.113.665/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 05.12.2017; TJSC, Apelação 0309264-68.2016.8.24.0064, Rel. Des. Gladys Afonso, 5ª Câmara de Direito Civil, j. 20.05.2025.
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