Dá para dividir o imóvel em condomínio se houve vendas de partes sem registro?

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DIVISÃO DE TERRAS PARTICULARES. PRIMEIRA FASE DA AÇÃO DIVISÓRIA. PRELIMINARES. PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO FORMULADO NAS RAZÕES RECURSAIS. NÃO CONHECIMENTO. NECESSIDADE DE INCIDENTE AUTÔNOMO. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. NÃO CONFIGURAÇÃO. INADEQUAÇÃO DA VIA RECURSAL. REJEIÇÃO. CONTROVÉRSIA OBJETIVA ACERCA DA NATUREZA DO PRONUNCIAMENTO JUDICIAL. APLICAÇÃO DOS PRINCÍPIOS DA FUNGIBILIDADE RECURSAL E DA PRIMAZIA DO JULGAMENTO DE MÉRITO. MÉRITO. SUBSISTÊNCIA DO CONDOMÍNIO REGISTRAL. ALIENAÇÕES A TERCEIROS SEM REGISTRO IMOBILIÁRIO. IRRELEVÂNCIA PARA A EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO. ARTIGO 1.245 DO CÓDIGO CIVIL. DIREITO POTESTATIVO DO CONDÔMINO À DIVISÃO DA COISA COMUM. ARTIGO 1.320 DO CÓDIGO CIVIL. AÇÃO DIVISÓRIA DE NATUREZA BIFÁSICA. QUESTÕES TÉCNICAS E EXECUTÓRIAS RESERVADAS À SEGUNDA FASE DO PROCEDIMENTO. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DA PERÍCIA. NÃO CABIMENTO. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO DA SENTENÇA. INOCORRÊNCIA. DECISÃO SUFICIENTEMENTE MOTIVADA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA PARTE CONHECIDA, DESPROVIDO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS.I. Caso em exameApelação cível interposta contra sentença proferida na primeira fase de ação de divisão de terras particulares, que julgou procedente o pedido para desconstituir o condomínio existente entre as partes e determinar a divisão de imóvel matriculado no Registro de Imóveis de Medianeira, condenando os réus ao pagamento das verbas sucumbenciais. Os apelantes sustentam a inépcia da petição inicial, a existência de alienações a terceiros que reduziriam a área divisível, a nulidade da perícia pela ausência de arbitradores e agrimensor, bem como a falta de fundamentação da sentença e o desrespeito às provas produzidas nos autos. II. Questão em discussãoA questão em discussão consiste em saber se: i) há vício de admissibilidade capaz de impedir o conhecimento do recurso; ii) a existência de alienações não registradas e de terceiros ocupantes inviabiliza o reconhecimento do direito à divisão; iii) a ausência de arbitradores e agrimensor gera nulidade da sentença proferida na primeira fase da ação divisória; iv) a sentença apresenta fundamentação suficiente.III. Razões de decidirNão se conhece do pedido de atribuição de efeito suspensivo formulado nas próprias razões recursais, porquanto sua apreciação exige incidente processual autônomo, nos termos do artigo 1.012, § 3º, do CPC e dos artigos 333 e 334 do RITJPR. Rejeita-se a preliminar de ofensa ao princípio da dialeticidade recursal, uma vez que os apelantes impugnaram de forma minimamente específica os fundamentos da sentença, atendendo ao disposto no artigo 1.010 do CPC. Afasta-se a preliminar de inadequação da via recursal, pois existe controvérsia objetiva acerca da natureza jurídica da decisão proferida na primeira fase da ação divisória, sendo aplicáveis os princípios da fungibilidade recursal, da primazia do julgamento de mérito e do aproveitamento dos atos processuais. As alienações de parcelas do imóvel a terceiros sem o devido registro imobiliário não afastam a titularidade constante da matrícula nem a subsistência do condomínio registral, considerando que a transferência da propriedade imobiliária somente se aperfeiçoa com o registro do título translativo. Eventuais direitos de terceiros adquirentes ou possuidores podem ser discutidos pelos meios processuais adequados, não constituindo impedimento ao prosseguimento da ação divisória. A ação divisória possui procedimento bifásico, sendo que a primeira fase destina-se ao reconhecimento do direito à extinção do condomínio, enquanto as questões técnicas relativas à individualização dos quinhões e à execução material da divisão são apreciadas na etapa subsequente. Não há nulidade decorrente da ausência de arbitradores e agrimensor nesta fase processual, pois as providências técnicas necessárias à efetivação da divisão devem ser desenvolvidas na segunda fase do procedimento. O direito à divisão encontra amparo no artigo 1.320 do Código Civil, que assegura ao condômino a prerrogativa de exigir, a qualquer tempo, a divisão da coisa comum.A sentença apresentou fundamentação suficiente e enfrentou as questões essenciais da controvérsia, inexistindo negativa de prestação jurisdicional ou ofensa ao dever constitucional de motivação. Demonstrada a subsistência do condomínio registral e inexistindo óbice jurídico à sua extinção, impõe-se a manutenção integral da sentença. Honorários recursais majorados para 12% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 11, do CPC. IV. Dispositivo e teseRecurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, desprovido. Tese de julgamento: Na primeira fase da ação divisória, a existência de alienações de parcelas do imóvel sem registro imobiliário não afasta a subsistência do condomínio registral nem impede o reconhecimento do direito potestativo à divisão da coisa comum. Questões técnicas relacionadas à individualização dos quinhões, perícia complementar e situação de terceiros adquirentes devem ser examinadas na segunda fase do procedimento divisório.Dispositivos relevantes citados: artigos 1.010 e 1.012, § 3º, do Código de Processo Civil; artigos 85, § 11, e 98, § 3º, do Código de Processo Civil; artigos 487, inciso I, e 489, § 1º, do Código de Processo Civil; artigos 1.245 e 1.320 do Código Civil. Jurisprudência relevante citada: AgInt no AREsp n. 1.628.028/SP, Rel. Min. Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 19.10.2020; TJPR, 17ª Câmara Cível, Apelação n. 0000890-14.2016.8.16.0112, Rel. Des. Espedito Reis do Amaral, j. 16.09.2024; TJPR, 18ª Câmara Cível, Apelação n. 0004862-94.2010.8.16.0146, Rel. Des. Pericles Bellusci de Batista Pereira, j. 17.07.2019.

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