Condomínio não registrado pode cobrar a taxa condominial?
Resposta rápida
Para executar, não; para cobrar em ação comum, sim (TJDFT, 2015 a 2017)
A execução das cotas exige condomínio instituído por ato registrado (art. 1.332 do CC); já a ação de cobrança dispensa o registro do condomínio.
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Resumo informativo feito por inteligência artificial, sem revisão humana. Copia a pergunta, o resumo e as decisões (tribunal, processo, data e link oficial). Não use como fundamentação sem conferir o acórdão e as normas vigentes.
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A regra geral tem exceções; veja em que casos os tribunais decidiram diferente.
Compare as decisões abaixo, por tribunal e por data, antes de usar.
📖 Entenda os termos desta página
Registro e averbação
Registro é o ato que transfere ou cria direitos sobre o imóvel (compra, doação, hipoteca). Averbação anota mudanças e informações (construção, casamento, cancelamentos).
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Decisão mais recente cadastrada — TJDFT, 05/04/2017: A execução de cotas condominiais exige condomínio regularmente instituído por ato registrado no Registro de Imóveis (art. 1.332 do CC); sem isso, a petição inicial da execução foi indeferida.
Entendimento por tribunal
Decisão mais recente cadastrada de cada tribunal sobre esta pergunta (não é, necessariamente, a última existente).
Tribunal
Data
O que decidiu
TJDFT
05/04/2017 · 4 decisões Decisão principal
A execução de cotas condominiais exige condomínio regularmente instituído por ato registrado no Registro de Imóveis (art.
Histórico de decisões (4)
O entendimento pode mudar com o tempo e variar entre tribunais. Antes de usar uma decisão antiga, veja se há decisões mais recentes acima dela ou de tribunal superior.
05/04/2017 · mais recente
Decisão principal
Caso nº 1977TJDFT — 2ª Turma Cível Processo: 20161610075167APC
A execução de cotas condominiais exige condomínio regularmente instituído por ato registrado no Registro de Imóveis (art. 1.332 do CC); sem isso, a petição inicial da execução foi indeferida.
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📄 Ementa oficial (cópia do site do TJDFT em 22/10/2026)
PROCESSUAL CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS EM ATRASO. AUSÊNCIA DE TÍTULO EXECUTIVO. INADMISSIBILIDADE DA COBRANÇA PELA VIA EXECUTIVA. NECESSIDADE DE REGULAR INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO (ART. 1.332 DO CÓDIGO CIVIL). INDEFERIMENTO DA PETIÇÃO INICIAL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
1. O condomínio edilício institui-se por ato entre vivos, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo dele constar, nos termos dos incisos I, II e III do art. 1.332 do CC: I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; e, III - o fim a que as unidades se destinam.
2. O condomínio de fato, ou irregular, portanto, não pode ser considerado condomínio edilício e, assim, as respectivas cotas condominiais, embora sujeitas a ação de cobrança, não ensejam execução direta nos termos do art. 784, X, do CPC.
3. Recurso conhecido e desprovido.
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28/09/2016
Confirma o entendimento
Caso nº 1978TJDFT — 2ª Turma Cível Processo: 20161610031482APC
Comprovada a instituição com o registro da convenção no Registro de Imóveis, a execução das contribuições pode prosseguir.
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📄 Ementa oficial (cópia do site do TJDFT em 22/10/2026)
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRIBUIÇÃO CONDOMINIAL. CONSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO. REGISTRO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS. COMPROVAÇÃO.
Na hipótese, o condomínio exequente comprovou a sua instituição com o registro da Convenção de Condomínio no Cartório de Registro de Imóveis. Desse modo, é despicienda a juntada da certidão de registro do imóvel com a averbação da convenção como documento indispensável à propositura da execução.
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15/07/2015
Limita o entendimento
Caso nº 1979TJDFT — 4ª Turma Cível Processo: 20140110936600APC
Em ação de cobrança, o registro do condomínio em cartório é desnecessário: as despesas são obrigação propter rem de quem consta como proprietário, se a venda não foi averbada.
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📄 Ementa oficial (cópia do site do TJDFT em 22/10/2026)
CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS DE CONDOMÍNIO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ÔNUS DO PAGAMENTO. PROPRIETÁRIO. REGISTRO DO CONDOMÍNIO EM CARTÓRIO. DESNECESSIDADE.
1. As despesas de condomínio qualificam-se como obrigação propter rem, cuja responsabilidade recai sobre aquele que aparece como o proprietário ou possuidor do imóvel.
2. No caso dos autos, a afirmação do réu de não possuir mais os imóveis em questão não tem o condão de isentá-lo da cobrança das referidas taxas condominiais, porquanto a eventual alienação dos referidos imóveis não fora devidamente averbada no Cartório de Registro de Imóveis, nem há provas de que o condomínio fora cientificado acerca de eventual transferência imobiliária.
3. Aobrigação dos condôminos nasce com a instituição do condomínio, momento em que passam a usufruir dos serviços condominiais, servindo o registro no Cartório de Registro de Imóveis apenas para dar publicidade a terceiros (parágrafo único do art. 1.333 do Código Civil).
4. Recurso não provido.
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15/07/2015
Limita o entendimento
Caso nº 1980TJDFT — 4ª Turma Cível Processo: 20140110165537APC
Em ação de cobrança, o registro do condomínio em cartório é desnecessário: as despesas são obrigação propter rem de quem consta como proprietário, se a venda não foi averbada.
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📄 Ementa oficial (cópia do site do TJDFT em 22/10/2026)
CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS DE CONDOMÍNIO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ÔNUS DO PAGAMENTO. PROPRIETÁRIO. REGISTRO DO CONDOMÍNIO EM CARTÓRIO. DESNECESSIDADE.
1. As despesas de condomínio qualificam-se como obrigação propter rem, cuja responsabilidade recai sobre aquele que aparece como o proprietário ou possuidor do imóvel.
2. No caso dos autos, a afirmação do réu de não possuir mais os imóveis em questão não tem o condão de isentá-lo da cobrança das referidas taxas condominiais, porquanto a eventual alienação dos referidos imóveis não fora devidamente averbada no Cartório de Registro de Imóveis, nem há provas de que o condomínio fora cientificado acerca de eventual transferência imobiliária.
3. Aobrigação dos condôminos nasce com a instituição do condomínio, momento em que passam a usufruir dos serviços condominiais, servindo o registro no Cartório de Registro de Imóveis apenas para dar publicidade a terceiros (parágrafo único do art. 1.333 do Código Civil).
4. Recurso não provido.
Texto copiado automaticamente do site oficial, sem alteração. Em caso de diferença, vale o site do tribunal: abrir no site do TJDFT.
