A permuta particular não registrada só gera efeitos entre as partes e não é oponível ao terceiro de boa-fé que registrou depois alienação fiduciária sobre o imóvel; ao adquirente não registrado restam perdas e danos.
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📄 Ementa oficial (cópia do site do TJPR em 22/10/2026)
Ementa. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER E ANULAÇÃO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONTRATO PARTICULAR DE PERMUTA NÃO REGISTRADO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA POSTERIORMENTE REGISTRADA. PUBLICIDADE REGISTRAL. INOPONIBILIDADE DO DIREITO PESSOAL AO CREDOR FIDUCIÁRIO DE BOA-FÉ. IMPOSSIBILIDADE DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA LIVRE DO GRAVAME. CONVERSÃO DA TUTELA ESPECÍFICA EM PERDAS E DANOS. INVERSÃO DA SUCUMBÊNCIA EM RELAÇÃO À COOPERATIVA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.I. CASO EM EXAME1. Apelação cível interposta por cooperativa de crédito contra sentença que declarou ineficaz alienação fiduciária registrada sobre imóvel, determinou sua adjudicação compulsória em favor do adquirente que celebrou contrato particular de permuta quitado, e condenou o proprietário registral ao pagamento de cláusula penal.2. A controvérsia envolve a validade do contrato de permuta não registrado perante a garantia fiduciária constituída posteriormente e regularmente inscrita em favor da cooperativa, bem como a possibilidade de adjudicação compulsória livre do gravame.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO3. A questão em discussão consiste em saber se o contrato particular de permuta não registrado, ainda que quitado pelo adquirente, possui eficácia para invalidar ou tornar ineficaz a garantia real de alienação fiduciária constituída e registrada posteriormente em favor de terceiro de boa-fé.III. RAZÕES DE DECIDIR4. O contrato particular de permuta sem registro produz efeitos obrigacionais entre as partes, mas não constitui direito real oponível a terceiros, nos termos dos arts. 1.227, 1.245, 1.417 e 1.418 do Código Civil, prevalecendo, perante terceiros, o princípio da publicidade registral.5. A alienação fiduciária regularmente registrada constitui direito real de garantia e transfere ao credor fiduciário a propriedade resolúvel do imóvel, nos termos do art. 22 da Lei nº 9.514/1997 e do art. 1.368-B do Código Civil, assegurando-lhe proteção fundada na fé pública registral e na segurança jurídica.6. A ausência de registro do contrato de permuta impede sua oponibilidade ao credor fiduciário de boa-fé, razão pela qual a adjudicação compulsória não pode atingir direito real anteriormente constituído e regularmente inscrito na matrícula do imóvel.7. A tutela jurisdicional do adquirente permanece preservada na esfera obrigacional, impondo-se a conversão da tutela específica em perdas e danos contra o alienante inadimplente, diante da impossibilidade superveniente de transferência do imóvel livre da garantia fiduciária, conforme os arts. 248 do Código Civil e 499 do Código de Processo Civil.8. É inaplicável, por analogia, a Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça às hipóteses de alienação fiduciária de imóvel, por se tratar de instituto jurídico diverso da hipoteca, disciplinado por legislação específica, conforme orientação consolidada do Superior Tribunal de Justiça.9. Mantém-se a condenação do alienante ao pagamento da cláusula penal contratual, por ter dado causa ao inadimplemento, reformando-se, contudo, a sentença para afastar a declaração de ineficácia da alienação fiduciária, julgar improcedentes os pedidos em face da cooperativa e inverter os ônus sucumbenciais relativamente à instituição financeira, em observância ao princípio da causalidade.IV. DISPOSITIVO E TESE10. Apelação conhecida e provida para reformar a sentença, julgando improcedentes os pedidos contra a cooperativa de crédito, mantendo a alienação fiduciária regularmente registrada; condenando o réu ao pagamento da cláusula penal e convertendo a adjudicação compulsória em perdas e danos contra ele; e invertendo o ônus da sucumbência em relação à cooperativa, com fixação de honorários advocatícios em favor de seu procurador.Tese de julgamento: O contrato particular de permuta imobiliária não registrado no Cartório de Registro de Imóveis produz efeitos obrigacionais entre as partes, mas não possui eficácia real nem oponibilidade contra terceiro de boa-fé que constituiu e registrou alienação fiduciária posteriormente sobre o mesmo imóvel, cabendo ao adquirente não registrado a reparação por perdas e danos em caso de inadimplemento do alienante._________Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, § 2º, 172, 487, I, 499 e 1.022; CC, arts. 1.227, 1.245, 1.368-B, 1.417 e 1.418; Lei nº 9.514/1997, art. 22; Lei nº 6.015/1973, art. 172.Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2.095.461/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 21.11.2023; STJ, REsp 2.130.141/RS, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 17.09.2024; STJ, REsp 1.483.058/DF, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 17.09.2024; TJPR, Apelação Cível 0002654-43.2016.8.16.0077, Rel. Des. Espedito Reis do Amaral, 18ª Câmara Cível, j. 14.11.2018; TJPR, Apelação Cível 0011820-51.2007.8.16.0001, Rel. Des. Francisco Carlos Jorge, 17ª Câmara Cível, j. 18.11.2019; Súmula 308/STJ.
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