Comprei e quitei meu apartamento, mas a construtora deu o prédio em hipoteca ao banco: a hipoteca vale contra mim?

Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL. HIPOTECA ENTRE CONSTRUTORA E INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. INEFICÁCIA PERANTE O TERCEIRO ADQUIRENTE. SÚMULA 308/STJ. LEGITIMIDADE PASSIVA DO BANCO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA NA CADEIA DE CONSUMO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. REDUÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta contra sentença que, em ação declaratória ajuizada por adquirente de imóvel residencial quitado, declarou a ineficácia da hipoteca registrada em favor da instituição financeira e determinou o cancelamento do gravame, com condenação do réu ao pagamento das custas e honorários arbitrados em 10% sobre o valor da causa. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o banco apelante possui legitimidade passiva para integrar demanda que busca a declaração de ineficácia da hipoteca incidente sobre imóvel quitado; e (ii) estabelecer se, apesar da inadimplência da construtora perante o banco, é possível a baixa do gravame em favor da adquirente consumidora, bem como se os honorários advocatícios devem ser reduzidos. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. De acordo com a Teoria da Asserção, as condições da ação são aferidas em abstrato, considerando-se as assertivas da parte autora, na petição inicial, e o cabimento, em tese, do provimento jurisdicional almejado. No caso, é incontroverso que o imóvel foi adquirido da construtora-ré e a instituição financeira consta da matrícula do imóvel como credor hipotecário. Assim, tendo a garantia hipotecária sido instituída em seu favor, a baixa da hipoteca pendente sobre a unidade adquirida pela parte autora está ao alcance exclusivo do credor hipotecário perante o Cartório de Registro de Imóveis. 4. A responsabilidade solidária dos integrantes da cadeia de consumo impõe ao banco e à construtora a desconstituição do gravame após a quitação do imóvel, nos termos dos arts. 7º, 18, 25 e 34 do CDC. 5. A Súmula 308/STJ estabelece que a hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro não tem eficácia perante o adquirente da unidade imobiliária que quitou o preço, independentemente do inadimplemento da incorporadora. 6. A matéria tratada no REsp 1.703.086/PR não afasta a aplicação da súmula, pois se refere a imóvel não residencial, hipótese distinta dos autos. 7. Os arts. 54 e 55 da Lei 13.097/2015 não afastam a possibilidade de declaração de ineficácia da hipoteca, pois tratam da proteção do adquirente contra evicção por dívidas preexistentes e não de garantias registradas sobre unidades autônomas. 8. A condenação do banco ao pagamento das verbas sucumbenciais é devida, pois sua conduta concorreu para a manutenção indevida do gravame, em prejuízo da consumidora. 9. A verba honorária fixada em 10% sobre o valor da causa mostra-se desproporcional, diante da baixa complexidade da demanda e do curto lapso processual, impondo-se sua redução a R$ 5.000,00, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso conhecido e parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. A instituição financeira detém legitimidade passiva em demanda que busca a retirada de hipoteca registrada em seu favor sobre imóvel quitado pelo adquirente. 2. A hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro é ineficaz perante o adquirente que quitou o preço, aplicando-se a Súmula 308/STJ mesmo quando a construtora permanece inadimplente. 3. A manutenção indevida do gravame e a resistência em proceder ao cancelamento impõem o dever da instituição financeira de arcar com as verbas sucumbenciais. 4. A fixação dos honorários sucumbenciais deve observar os critérios de proporcionalidade e razoabilidade, previstos no art. 85, § 2º, do CPC, admitindo-se a redução quando a fixação percentual resultar em quantia excessiva. Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 7º, 18, 25 e 34; CPC, art. 85, § 2º; Lei 13.097/2015, arts. 54 e 55. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 308; STJ, REsp 1.703.086/PR

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EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. CANCELAMENTO DE REGISTRO DE HIPOTECA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DO CREDOR HIPOTECÁRIO. REJEIÇÃO. QUITAÇÃO DO CONTRATO. GRAVAME HIPOTECÁRIO NÃO BAIXADO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CONSTRUTORA E DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. INEFICÁCIA DA GARANTIA. APLICABILIDADE DA SÚMULA Nº 308 DO STJ. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. EQUIDADE. SENTENÇA MANTIDA. 1. O credor hipotecário tem legitimidade para figurar no polo passivo da ação em que o adquirente de imóvel busca o levantamento da garantia real que recai sobre o bem, ainda que entre eles inexista relação contratual. Se o resultado da demanda afeta os interesses da instituição financeira requerida/apelante, é evidente que o banco recorrente possui legitimidade para integrar o polo passivo da ação. 2. Conforme posicionamento sedimentado na Súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça, a garantia hipotecária fixada entre a incorporadora e o agente financiador do empreendimento, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante o terceiro adquirente de boa-fé do imóvel. 3. Pelo princípio da causalidade, aquele que deu causa à propositura da demanda ou à instauração de incidente processual deve responder pelas despesas daí decorrentes. Tanto a empresa construtora quanto à instituição financeira deram causa à propositura do feito, pois deixaram de promover o cancelamento dos gravames incidentes sobre os imóveis, mesmo com o pagamento integral do preço, motivo pelo devem assumir a obrigação ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios. 4. Inexistindo condenação e sendo irrisório o proveito econômico e o valor da causa muito baixo (R$ 1.000,00), os honorários advocatícios deverão ser fixados observando os parâmetros previstos no § 8º, do artigo 85, do Código de Processo Civil. 5. A verba honorária fixada em R$ 3.000,00 (três mil reais), de fato se mostra adequada para remunerar o trabalho desenvolvido pelo advogado. 6. Considerando o desprovimento do apelo, a majoração dos honorários advocatícios é medida que se impõe, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil. 7. Apelação Cível conhecida e desprovida.

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