A hipoteca tem mais de 30 anos, mas a execução da dívida ainda corre: posso cancelá-la?

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. DÚVIDA REGISTRAL. PEDIDO DE CANCELAMENTO ADMINISTRATIVO DE HIPOTECA. PEREMPÇÃO TRINTENÁRIA. DÚVIDA JULGADA PROCEDENTE. GRATUIDADE DA JUSTIÇA. REQUISITOS PREENCHIDOS. INTERVENÇÃO DO MINISTÉRIO PÚBLICO. PREVISÃO ESPECÍFICA NA LEI DE REGISTROS PÚBLICOS. FALTA DE NOVA VISTA À PARTE APÓS O PARECER. PREJUÍZO NÃO DEMONSTRADO. NULIDADE NÃO CONFIGURADA. EXECUÇÃO AJUIZADA PELA CREDORA HIPOTECÁRIA ANTES DO TERMO TRINTENÁRIO. PENHORA DO IMÓVEL GRAVADO. EXERCÍCIO TEMPESTIVO DO DIREITO DE EXCUSSÃO. PEREMPÇÃO NÃO CONSUMADA. CANCELAMENTO ADMINISTRATIVO INVIÁVEL. EXTINÇÃO DA GARANTIA RESERVADA À VIA JURISDICIONAL PRÓPRIA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.I. CASO EM EXAME1. Apelação interposta contra sentença que julgou procedente a dúvida registral e reconheceu a legitimidade da recusa administrativa ao pedido de cancelamento do registro da hipoteca por perempção. O apelante sustentou, em síntese, que: (i) não dispõe de recursos suficientes para arcar com as despesas processuais, razão pela qual faz jus à gratuidade da justiça; (ii) a intervenção do Ministério Público é desnecessária, ante a ausência das hipóteses previstas no art. 178 do CPC, e a falta de prévia ciência do parecer ministerial, posteriormente acolhido na sentença, violou o contraditório; (iii) o prazo trintenário da hipoteca possui natureza decadencial e, por isso, não se suspende nem se interrompe com o ajuizamento da execução, que alcança apenas a pretensão executória, e não a garantia real; e (iv) consumada a perempção sem reconstituição da hipoteca por novo título e novo registro, o oficial deve cancelar o gravame a requerimento do proprietário, independentemente de anuência da credora ou de ordem judicial.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. Cinge-se a controvérsia às seguintes questões: (i) verificar o preenchimento dos pressupostos para a concessão da gratuidade da justiça; (ii) aferir a necessidade da intervenção do Ministério Público no procedimento de dúvida registral, bem como definir se a falta de nova vista à parte após o parecer acarreta nulidade; e (iii) estabelecer se a execução ajuizada pela credora hipotecária antes do termo trintenário, com penhora do imóvel gravado, impede a consumação da perempção e o cancelamento administrativo da hipoteca.III. RAZÕES DE DECIDIR3. A percepção de renda mensal líquida inferior a três salários mínimos, aliada à presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência firmada por pessoa natural, autoriza a concessão da gratuidade da justiça, nos termos do entendimento desta Câmara.4. No procedimento de dúvida registral, a intervenção do Ministério Público decorre de previsão legal específica, contida no art. 200 da LRP, e independe da configuração das hipóteses gerais do art. 178 do CPC.5. Tampouco se configura nulidade em razão da ausência de nova vista à parte após o parecer ministerial, uma vez que a manifestação se limitou a acolher fundamento já impugnado pelo apelante e não houve demonstração de prejuízo concreto, em observância ao princípio pas de nullité sans grief (art. 282, § 1º, do CPC).6. O ajuizamento tempestivo de execução pelo credor hipotecário, com penhora do próprio imóvel gravado, configura o exercício efetivo do direito real de excussão e impede a consumação da perempção enquanto a demanda executiva estiver em curso e a obrigação garantida não tiver sido satisfeita.7. Na hipótese, a credora ajuizou execução contra os proprietários, e a penhora do imóvel permanece inscrita na matrícula. Além disso, não há notícia de extinção do processo executivo ou de satisfação da obrigação principal. Essas circunstâncias legitimam a recusa registral e inviabilizam o cancelamento administrativo da hipoteca, sem prejuízo da discussão sobre a extinção da garantia na via jurisdicional própria, com a participação da credora.IV. DISPOSITIVO E TESE8. Recurso conhecido e parcialmente provido.Tese de julgamento: A perempção da hipoteca convencional, prevista no art. 1.485 do CC, não se consuma quando o credor hipotecário, antes do termo trintenário, ajuíza execução contra o devedor e obtém a penhora do imóvel gravado, hipótese em que o exercício judicial do direito de excussão obsta o cancelamento administrativo da garantia enquanto a demanda executiva estiver em curso e a obrigação garantida não tiver sido satisfeita.Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.485; CPC, arts. 178 e 282, § 1º; Lei nº 6.015/1973, arts. 200, 238 e 250, III.Jurisprudência relevante citada: STJ, AREsp n. 2.685.485/GO, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 09.03.2026; TJPR, 0102492-78.2025.8.16.0000, Rel. Substituto Evandro Portugal, 17ª Câmara Cível, j. 02.03.2026; TJPR, 0016437-27.2025.8.16.0000, Rel. Desembargador Francisco Cardozo Oliveira, 17ª Câmara Cível, j. 26.02.2025; TJPR, 0001779-08.2023.8.16.0084, Rel. Desembargador Pericles Bellusci de Batista Pereira, 18ª Câmara Cível, j. 11.03.2024.

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