A hipoteca da construtora com o banco vale contra quem comprou e quitou a unidade?

Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL. HIPOTECA ENTRE CONSTRUTORA E INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. INEFICÁCIA PERANTE O TERCEIRO ADQUIRENTE. SÚMULA 308/STJ. LEGITIMIDADE PASSIVA DO BANCO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA NA CADEIA DE CONSUMO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. REDUÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta contra sentença que, em ação declaratória ajuizada por adquirente de imóvel residencial quitado, declarou a ineficácia da hipoteca registrada em favor da instituição financeira e determinou o cancelamento do gravame, com condenação do réu ao pagamento das custas e honorários arbitrados em 10% sobre o valor da causa. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o banco apelante possui legitimidade passiva para integrar demanda que busca a declaração de ineficácia da hipoteca incidente sobre imóvel quitado; e (ii) estabelecer se, apesar da inadimplência da construtora perante o banco, é possível a baixa do gravame em favor da adquirente consumidora, bem como se os honorários advocatícios devem ser reduzidos. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. De acordo com a Teoria da Asserção, as condições da ação são aferidas em abstrato, considerando-se as assertivas da parte autora, na petição inicial, e o cabimento, em tese, do provimento jurisdicional almejado. No caso, é incontroverso que o imóvel foi adquirido da construtora-ré e a instituição financeira consta da matrícula do imóvel como credor hipotecário. Assim, tendo a garantia hipotecária sido instituída em seu favor, a baixa da hipoteca pendente sobre a unidade adquirida pela parte autora está ao alcance exclusivo do credor hipotecário perante o Cartório de Registro de Imóveis. 4. A responsabilidade solidária dos integrantes da cadeia de consumo impõe ao banco e à construtora a desconstituição do gravame após a quitação do imóvel, nos termos dos arts. 7º, 18, 25 e 34 do CDC. 5. A Súmula 308/STJ estabelece que a hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro não tem eficácia perante o adquirente da unidade imobiliária que quitou o preço, independentemente do inadimplemento da incorporadora. 6. A matéria tratada no REsp 1.703.086/PR não afasta a aplicação da súmula, pois se refere a imóvel não residencial, hipótese distinta dos autos. 7. Os arts. 54 e 55 da Lei 13.097/2015 não afastam a possibilidade de declaração de ineficácia da hipoteca, pois tratam da proteção do adquirente contra evicção por dívidas preexistentes e não de garantias registradas sobre unidades autônomas. 8. A condenação do banco ao pagamento das verbas sucumbenciais é devida, pois sua conduta concorreu para a manutenção indevida do gravame, em prejuízo da consumidora. 9. A verba honorária fixada em 10% sobre o valor da causa mostra-se desproporcional, diante da baixa complexidade da demanda e do curto lapso processual, impondo-se sua redução a R$ 5.000,00, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso conhecido e parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. A instituição financeira detém legitimidade passiva em demanda que busca a retirada de hipoteca registrada em seu favor sobre imóvel quitado pelo adquirente. 2. A hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro é ineficaz perante o adquirente que quitou o preço, aplicando-se a Súmula 308/STJ mesmo quando a construtora permanece inadimplente. 3. A manutenção indevida do gravame e a resistência em proceder ao cancelamento impõem o dever da instituição financeira de arcar com as verbas sucumbenciais. 4. A fixação dos honorários sucumbenciais deve observar os critérios de proporcionalidade e razoabilidade, previstos no art. 85, § 2º, do CPC, admitindo-se a redução quando a fixação percentual resultar em quantia excessiva. Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 7º, 18, 25 e 34; CPC, art. 85, § 2º; Lei 13.097/2015, arts. 54 e 55. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 308; STJ, REsp 1.703.086/PR

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