A construtora vendeu por promessa não registrada: ela pode ser cobrada pelo condomínio?

APELAÇÃO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. Exceção de pré-executividade. cobrança de taxas condominiais. compromisso de promessa de compra não averbado na matrícula do imóvel. TEMA Nº 886 DO STJ. IMISSÃO NA POSSE E CIÊNCIA INEQUíVOCA DA TRANSAÇÃO. BOLETO EMITIDO PELO CONDOMÍNIO EM NOME DO PROMITENTE COMPRADOR. ilegitimidade passiva do promitente vendedor para responder pelos débitos condominiais. HONORÁRIOS ADvOcATÍCIOS. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.I. Caso em exame1. Apelação visando a reforma de sentença que acolheu a exceção de pré-executividade, extinguindo a execução de título extrajudicial de encargos condominiais em face de empresa em recuperação judicial ao fundamento de ilegitimidade passiva, e condenou o exequente ao pagamento de honorários de sucumbência. A parte apelante argumenta que não teve ciência inequívoca da transação entre o promitente comprador e a parte apelada, e requer a minoração dos honorários.II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em saber se o promitente vendedor é ilegítimo para responder pelos débitos condominiais em razão da imissão na posse do promissário comprador e da ciência inequívoca do condomínio sobre a transação.III. Razões de decidir3. A responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais se baseia na relação jurídica material com o imóvel, não no registro do compromisso de compra e venda.4. Comprovada a imissão na posse do promissário comprador e a ciência inequívoca do condomínio sobre a transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor.5. O condomínio tinha ciência da venda do imóvel, pois os boletos de cobrança foram emitidos em nome do promissário comprador.6. A verba honorária foi reduzida para 12% do valor da causa atualizada, considerando a natureza da causa e o tempo de tramitação processual.IV. Dispositivo e tese7. Apelação conhecida e parcialmente provida para reduzir a verba honorária para 12% do valor da causa atualizada.Tese de julgamento: A responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais recai sobre o promitente vendedor ou o promissário comprador, dependendo da imissão na posse e da ciência inequívoca do condomínio acerca da transação, mesmo que o compromisso de compra e venda não tenha sido registrado.

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DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL SEM REGISTRO NO CARTÓRIO. IMISSÃO NA POSSE PELO COMPRADOR. COMUNICAÇÃO INEQUÍVOCA AO CONDOMÍNIO. RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente pedido de cobrança de débitos condominiais referentes ao período de agosto/2023 a agosto/2024, sob o argumento de que a ré alienou o imóvel antes do vencimento das despesas e comunicou o condomínio sobre a transação. O autor sustenta que não houve comunicação válida e que a ré permanece como legítima responsável pelos débitos, pois ainda consta como proprietária no registro imobiliário. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a comunicação da alienação do imóvel realizada pela ré ao endereço eletrônico da contabilidade do condomínio é apta para produzir ciência inequívoca ao ente condominial; e (ii) estabelecer se a posse do imóvel transferida ao adquirente antes do vencimento das cotas condominiais, mesmo sem registro da escritura no cartório, exime a vendedora da responsabilidade pelos débitos posteriores, à luz do Tema 886 do STJ. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo n° 886, estabelece que a responsabilidade pelas obrigações condominiais decorre da relação jurídica material com o imóvel, caracterizada pela imissão na posse do adquirente e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação, independentemente do registro cartorário. 4. A ré comprovou a efetiva transmissão da posse do imóvel antes do vencimento dos débitos cobrados, mediante apresentação de Escritura Pública de Compra e Venda anexada aos autos, atendendo ao requisito de transferência material da propriedade. 5. A comunicação enviada pela ré ao condomínio, por meio do e-mail funcional utilizado regularmente para envio e recebimento de boletos, com anexação da escritura e solicitação de alteração cadastral do novo proprietário, configura ciência inequívoca do ente condominial, inexistindo prova de que se tratava de canal eletrônico exclusivo para mensagens automáticas ou unidirecionais. 6. Comprovados os requisitos do Tema Repetitivo n° 886 do STJ — imissão na posse pelo adquirente e ciência inequívoca do condomínio sobre a venda do bem —, inexiste responsabilidade da vendedora para arcar com o pagamento dos débitos condominiais relativos ao período posterior à alienação. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso de apelação desprovido. Tese de julgamento: 1. A comunicação ao condomínio acerca da alienação do imóvel realizada por meio de endereço eletrônico funcional utilizado para a gestão das cobranças condominiais é apta para produzir ciência inequívoca, desde que demonstrada a prática consolidada de comunicação por esse canal e inexistindo indícios de ser e-mail exclusivamente automático. 2. A efetiva imissão na posse do adquirente, aliada à ciência inequívoca do condomínio sobre a transação, afasta a responsabilidade do promitente vendedor para arcar com os débitos condominiais vencidos após a comunicação, mesmo que a escritura de compra e venda não tenha sido levada a registro no cartório de imóveis competente. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.345.331-RS, Tema Repetitivo 886, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 08.04.2015, DJe 20.04.2015; TJDFT, Acórdão 1808217, 0732454-51.2022.8.07.0001, Rel. Des. Carlos Alberto Martins Filho, 1ª Turma Cível, j. 24.01.2024, DJe 09.02.2024; TJDFT, Acórdão 1218533, 0700921-67.2019.8.07.0005, Rel. Des. Roberto Freitas Filho, 3ª Turma Cível, j. 20.11.2019, DJe 06.12.2019.

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CIVIL E PROCESSO CIVIL. ALIENAÇÃO DE IMÓVEL POR PROCURAÇÃO EM CAUSA PRÓPRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS. COTAS CONDOMINIAIS. TEMA 886/STJ. RELAÇÃO JURÍDICA MATERIAL. POSSE DO IMÓVEL PELO ADQUIRENTE/MANDATÁRIO. ÚNICO RESPONSÁVEL PELO PAGAMENTO DO DÉBITO CONDOMINIAL. APELAÇÃO PROVIDA.     I. A matéria impugnada devolvida centra-se em determinar quem detém a responsabilidade pelas obrigações condominiais de imóvel transmitido sem registro na matrícula do bem perante o Cartório de Registro de Imóveis.   II. A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais não é definida apenas pelo registro formal do imóvel no respectivo cartório, senão pela relação jurídica de direito material subjacente, qual seja, a posse do imóvel pelo adquirente/mandatário (Recurso Especial nº 1.345.331-RS - Tema Repetitivo 886).   III. As evidências do caso concreto indicam que os apelantes outorgaram procuração em causa própria a terceira pessoa, com o nítido caráter de transferir a titularidade do bem imóvel. Ainda que tal negociação não se tenha revestido da forma necessária ao registro na matrícula do imóvel, conclui-se pela adequação do caso concreto aos dois requisitos fixados na tese do Tema 886-STJ, quais sejam, a imissão do adquirente na posse do imóvel, posteriormente transferido a outrem, e a ciência inequívoca do condomínio, o qual, por sinal, teria sido instituído apenas em agosto de 2015 (posteriormente à citada procuração in rem suam).  IV. Evidenciada a ilegitimidade passiva dos ora apelantes para a causa (ressarcimento do pagamento dos débitos condominiais estimados em R$ 9.247,98).  V. Recurso conhecido e provido. Custas processuais e honorários advocatícios a cargo da parte recorrida à luz do artigo 85, § 2º do Código de Processo Civil.

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