A certidão do Oficial sobre a intimação do devedor fiduciante tem valor absoluto?

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO. NULIDADE DE INTIMAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA EM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA E CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. SENTENÇA ANULADA, COM RETORNO DOS AUTOS À PRIMEIRA INSTÂNCIA PARA NOVO JULGAMENTO OU REABERTURA DA DILAÇÃO PROBATÓRIA, FICANDO PREJUDICADO O APELO DOS AUTORES. I. Caso em exame1. Apelação Cível interposta contra Sentença que julgou improcedente pedido de declaração de nulidade de ato jurídico relativo à consolidação da propriedade fiduciária de imóvel, em razão da suposta ausência de notificação pessoal para purgação da mora. Os Autores firmaram Contrato de empréstimo com garantia fiduciária sobre imóvel, deixaram de pagar as parcelas a partir de abril de 2023, e alegam não terem sido pessoalmente notificados para purgar a mora, fato que supostamente viciou o procedimento de consolidação e transferência do imóvel à COOPERATIVA credora. A Sentença entendeu válida a notificação realizada pelo oficial do registro de imóveis, com base na fé pública da certidão que indicou recusa dos Devedores em receber a notificação, e rejeitou as provas apresentadas pelos Autores, que demonstrariam inexistência daquele fato, por sequer residirem no local da realização da diligência.II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em saber se houve nulidade na notificação para purgação da mora em Contrato de alienação fiduciária, em razão da ausência de intimação pessoal dos devedores no endereço correto, o que comprometeria a validade do procedimento de consolidação da propriedade e do leilão extrajudicial do imóvel dado em garantia.III. Razões de decidir3. A Sentença não realizou o cotejo analítico dos documentos juntados pelas Partes, especialmente os que indicam endereço diferente daquele onde foi realizada a notificação e certificada a recusa, o que compromete a análise da validade da intimação para purgação da mora.4. A fé pública da certidão do oficial do registro de imóveis é relativa e pode ser afastada por prova em contrário, o que não foi devidamente analisado na sentença.5. Não houve envio de notificação via postal para o endereço constante do Contrato, nem para o endereço residencial correto dos Apelantes, o que pode ter prejudicado o exercício do direito de purgar a mora pelo valor mais baixo, e preservar o imóvel.6. A possibilidade de ausência de intimação pessoal válida para purgação da mora causou prejuízo aos Apelantes, evidenciando interesse processual e necessidade de reexame da questão.7. Diante da insuficiência da análise probatória e não estando madura a causa para julgamento, a Sentença deve ser anulada para que seja proferido novo julgamento com apreciação das provas ou reaberta a dilação probatória, se necessário.IV. Dispositivo e tese8. Sentença anulada, com retorno dos autos à primeira Instância para novo julgamento ou reabertura da dilação probatória. Prejudicado o Apelo.Tese de julgamento: Na hipótese de alegação de ausência de notificação pessoal para purgação da mora em contrato de alienação fiduciária, é imprescindível o cotejo analítico das provas juntadas pelas Partes, não podendo a fé pública da certidão do oficial do registro de imóveis prevalecer de forma absoluta sem análise do conjunto probatório, sob pena de nulidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária e prejuízo ao direito do devedor de preservar seu patrimônio._________Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/1997, arts. 26, §§ 1º e 3º, 26-A, § 2º, e 27, § 2º-B; CPC, art. 489, § 1º, IV.Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.951.662/RS, Rel. Min. João Otávio de Noronha, 2ª Seção, j. 09.08.2023.Resumo em linguagem acessível: O Tribunal anulou a Sentença anterior e mandou o processo voltar para a primeira Instância para que o Juiz analise melhor as provas apresentadas pelas Partes. Isso aconteceu porque os Autores disseram que não foram avisados corretamente sobre a dívida e o leilão do imóvel, mostrando documentos que indicam que moravam em outro endereço. O Tribunal entendeu que essa questão precisa ser melhor investigada antes de decidir, para garantir que os Autores tenham a chance de se defender direito.

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