Se o mesmo imóvel foi prometido a dois compradores e nenhum registrou, quem tem preferência?

EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO DO MESMO BEM EM DUPLICIDADE. AUSÊNCIA DE REGISTRO IMOBILIÁRIO DE AMBOS OS CONTRATOS. APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO PRIOR IN TEMPORE, POTIOR IN IURE. PREFERÊNCIA DO ADQUIRENTE QUE DETÉM O TÍTULO PARTICULAR COM DATA MAIS ANTIGA E EXERCE A POSSE HÁ MAIS TEMPO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DOS AUTORES. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Trata-se de ação de imissão na posse ajuizada por promitentes compradores que alegam ter adquirido o imóvel mediante contrato particular firmado com o procurador do proprietário registral, sem, contudo, obter a posse do bem, exercida pelos Réus. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em apurar se os Autores, na qualidade de promitentes compradores sem registro, fazem jus à imissão na posse do imóvel. III. Razões de decidir 3. Tese de ilegitimidade passiva não conhecida por preclusão consumativa. Matéria que já foi analisada por decisão transitada em julgado. Impossibilidade de discutir no curso do processo as questões já decididas (art. 507, CPC). 4. A pretensão deduzida tem natureza reivindicatória, exigindo a demonstração cumulativa da prova da titularidade do domínio pelo Autor, a individualização da coisa e a posse injusta do Réu (STJ, REsp n. 1.060.259/MG, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 4/4/2017, DJe de 4/5/2017). 5. "Conforme dispõe o art. 1.245, § 1º, do CC/2002, a propriedade do imóvel só se transfere com o registro imobiliário. Antes disso, existe apenas um direito pessoal ou obrigacional entre as partes que celebraram o negócio jurídico. Somente com o registro é que se cria um direito oponível a terceiros (efeito erga omnes) em relação à transferência do domínio do bem" (STJ, REsp n. 2.141.417/SC, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 22/4/2025, DJEN de 27/5/2025). 6. No caso, nenhum dos contratos foi registrado, razão pela qual a solução deve observar as regras do direito obrigacional. Aplicando-se o princípio "prior in tempore, potior in iure", segundo o qual o primeiro no tempo é preferente no direito, deve-se prestigiar a posição jurídica dos Apelados, que firmaram compromisso de compra e venda em data anterior aos Autores e que exercem a posse sobre o bem desde 1999. IV. Dispositivo 7. Honorários recursais devidos. 8. Recurso conhecido em parte e desprovido. _________ Dispositivos relevantes citados: art. 1.228, CC. Jurisprudência relavante citada: STJ, REsp n. 1.060.259/MG, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 4/4/2017, DJe de 4/5/2017; STJ, REsp n. 2.141.417/SC, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 22/4/2025, DJEN de 27/5/2025; TJSC, Apelação n. 5001972-58.2022.8.24.0048, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Haidée Denise Grin, Sétima Câmara de Direito Civil, j. 07-08-2025.

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