Se o imóvel vendido não existe de fato, os registros seguintes também são anulados?

Direito civil e processual civil. Ação de nulidade de ato jurídico e consequente cancelamento da matrícula imobiliária. sentença de procedência. prova pericial que atestou a inexistência fática do imóvel descrito no negócio jurídico. insurgência recursal. não acolhimento. preliminar de nulidade por falta de fundamentação da sentença. inocorrência. prova produzida cabal quanto à nulidade do negócio jurídico nos termos do artigo 166, inciso ii, cc. cancelamento de registro imobiliário que é mera consequência do reconhecimento do vício. Recurso parcialmente conhecido e, nesta extensão, não provido. I. Caso em exame1. Apelação cível interposta pela parte requerida contra sentença que declarou a nulidade da escritura pública de cessão de direitos hereditários e determinou o cancelamento da matrícula do imóvel, em razão da impossibilidade de delimitação da área descrita, apontada em laudo pericial, o que inviabilizaria a existência física do imóvel objeto do negócio jurídico. A apelante se insurge contra a decisão, arguindo preliminar de nulidade da sentença por falta de fundamentação e, no mérito, requerendo a reforma da sentença.II. Questão em discussão2. As questões em discussão consistem em saber se: i) deve ser conhecido o pleito de afastamento da multa por litigância de má-fé; ii) deve ser acolhida a preliminar de nulidade por falta de fundamentação da sentença; iii) é cabível a declaração de nulidade da escritura pública de cessão de direitos hereditários e o consequente cancelamento da matrícula imobiliária, diante da impossibilidade de delimitação e existência física do imóvel objeto do negócio jurídico.III. Razões de decidir3. Não se conhece do pedido de afastamento da pena por litigância de má-fé, por falta de interesse recursal, pois tal sanção não foi imposta na sentença.4. A sentença analisou adequadamente as provas e fundamentos jurídicos apresentados pelas partes, não havendo omissão, contradição ou falta de fundamentação.5. A apelante é parte legítima para atuar no polo passivo da lide por integrar a cadeia dominial afetada pela nulidade do negócio jurídico.6. O laudo pericial concluiu que não é possível delimitar a área descrita na matrícula imobiliária, evidenciando a inexistência física do imóvel objeto do negócio jurídico.7. A nulidade do negócio jurídico decorre da impossibilidade fática da existência do imóvel, o que torna inválidos os registros subsequentes.8. Os honorários advocatícios foram fixados de forma adequada, considerando a sucumbência integral da apelante e a complexidade da causa.IV. Dispositivo e tese9. Apelação cível parcialmente conhecida e, nesta extensão, não provida.Tese de julgamento: 'A nulidade do negócio jurídico é absoluta quando o objeto é impossível de ser delimitado ou inexistente fisicamente, sendo inválidos todos os registros subsequentes, independentemente da boa-fé das partes ou da responsabilidade do registro de imóveis._________Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 104, 166, II, e 169; CPC, arts. 371 e 85, § 2º e § 11.Jurisprudência relevante citada: AREsp n. 2.656.049/MS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 22/4/2026, DJEN de 28/4/2026; TJPR, Apelação Cível 0004963-43.2014.8.16.0033, Rel. Subst. Ana Paula Kaled Accioly Rodrigues da Costa, 18ª Câmara Cível, j. 19.05.2025; TJPR, Apelação Cível 0001705-12.2011.8.16.0136, Rel. Des. Vitor Roberto Silva, 18ª Câmara Cível, j. 03.02.2025; STJ, AgInt no AREsp 1.342.222/DF, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 09.11.2021.

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