Na compra de imóvel, dispensar as certidões de feitos ajuizados afasta a boa-fé do comprador?

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. FRAUDE À EXECUÇÃO. ALIENAÇÃO DE IMÓVEL. DISPENSA IRREGULAR DE CERTIDÕES DE FEITOS AJUIZADOS. MÁ-FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE. ART. 792, IV, DO CPC. TEMA 243/STJ. SÚMULA 375/STJ. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso de apelação interposto pelo apelante contra sentença que julgou procedentes embargos de terceiro, afastando a alegada fraude à execução e determinando a desconstituição da penhora incidente sobre imóvel matriculado no 2º Registro de Imóveis do DF. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a alienação do imóvel configura fraude à execução nos termos do art. 792, IV, do CPC; e (ii) estabelecer se houve má-fé da adquirente ao dispensar certidões obrigatórias, legitimando a ineficácia da compra e venda em relação ao exequente. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A configuração da fraude à execução exige a presença das hipóteses previstas no art. 792 do CPC. O inciso IV considera fraudulenta a alienação realizada quando, ao tempo do negócio, tramitava demanda capaz de reduzir o devedor à insolvência. No caso, a execução tramita desde 2003 e os vendedores possuíam diversas ações ativas, comprovadas por certidões de distribuição juntadas aos autos. O imóvel era o único bem dos executados, e sua alienação compromete a satisfação do crédito. 4. O Superior Tribunal de Justiça, no Tema 243 e na Súmula 375, estabelece que a ausência de registro de penhora desloca ao credor o ônus de provar a má-fé do adquirente. No caso, o RECORRENTE comprovou que a adquirente agiu sem diligência mínima ao dispensar expressamente certidões de feitos ajuizados que são obrigatórias pela Lei 7.433/85, pelo Decreto 93.240/86 e pela Portaria GC 206/2013. 5. Normas notariais exigem a apresentação das certidões de feitos ajuizados como condição para segurança jurídica da transação. A legislação permite dispensar apenas certidões fiscais, jamais processuais, salvo quando o alienante é ente público. A embargante renunciou à cautela exigida em lei e assumiu o risco de adquirir imóvel litigioso. 6. A má-fé é evidenciada também pelo fato de que a adquirente tinha conhecimento de outras pendências judiciais sobre o imóvel e chegou a pagar valores para liberação de penhoras anteriores. Demonstrou conhecimento do risco jurídico envolvido, o que afasta a presunção de boa-fé. 7. A sequência cronológica reforça a fraude: a escritura foi registrada em 06/12/2021, um dia antes da decisão que deferiu a penhora. Quando o imóvel foi apresentado à penhora (16/11/2021), ainda constava em nome dos executados e sem qualquer averbação da transferência. A proximidade temporal indica intenção de frustrar a constrição judicial. 8. A ausência de averbação premonitória não impede o reconhecimento da fraude à execução quando comprovada a má-fé do adquirente, conforme Súmula 375/STJ. A averbação prevista no art. 828, § 4º, do CPC é faculdade do exequente e não requisito para o reconhecimento da fraude do art. 792, IV, do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso provido. Embargos de terceiros julgados improcedentes. Tese de julgamento: “1. A dispensa irregular de certidões obrigatórias de feitos ajuizados afasta a presunção de boa-fé do adquirente e autoriza o reconhecimento da fraude à execução. 2. A alienação de único bem do devedor, pendente execução capaz de reduzi-lo à insolvência, configura fraude à execução nos termos do art. 792, IV, do CPC.”   Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 792, incisos I a V e § 1º; CPC, art. 828, § 4º; Lei 7.433/85, art. 1º, § 2º; Decreto 93.240/86, art. 1º, IV; Portaria GC 206/2013, art. 45, § 1º, II e VII, e § 4º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 243 (repetitivo); STJ, Súmula 375; TJDFT, AI 0746382-43.2020.8.07.0000, Rel. Des. Gislene Pinheiro, 7ª Turma Cível, j. 07.04.2021.

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