Minha cessão de direitos não foi registrada e o imóvel foi vendido a outro: perdi o direito ao imóvel?

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA. MÉRITO. CESSÃO DE DIREITOS SOBRE FRAÇÃO DE IMÓVEL. CONTRATO PARTICULAR NÃO REGISTRADO. AQUISIÇÃO DE DIREITO REAL. INOCORRÊNCIA. POSTERIOR TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE DO BEM A TERCEIRO MEDIANTE ESCRITURA PÚBLICA REGISTRADA NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO. INOPONIBILIDADE DA CESSÃO DE DIREITOS EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL.  I. CASO EM EXAME  1. Apelação cível interposta contra sentença pela qual foram julgados improcedentes os pedidos formulados em ação de obrigação de fazer c/c indenizatória, objetivando compelir a parte ré a promover a transferência de fração de imóvel adquirida por contrato particular de cessão de direitos, bem como ao pagamento de indenização por danos materiais e morais. Em suas razões recursais, o autor argui preliminar de cerceamento de defesa, em razão do indeferimento da produção de prova oral e, quanto ao mérito, assevera que a empresa ré promoveu o registro da integralidade do imóvel, sem observar que, anteriormente, os vendedores haviam cedido fração do terreno, mediante contrato particular de cessão de direitos, o que caracterizaria apropriação indébita.  II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO  2. Há 2(duas) questões em discussão: (i) definir se o indeferimento da produção de prova oral configuraria hipótese de cerceamento de defesa; (ii) estabelecer se contrato particular de cessão de direitos sobre fração de imóvel, não registrado, é oponível a terceiro que adquiriu o bem por escritura pública devidamente registrada.  III. RAZÕES DE DECIDIR  3. Em conformidade com as disposições contidas nos artigos 370 e 371 do Código de Processo Civil, o juiz é o destinatário da prova, cabendo a ele determinar a realização das diligências imprescindíveis à instrução do processo para formação do seu livre convencimento, bem como indeferir as diligências inúteis ou protelatórias.  3.1. O dever de gestão do julgador, no intuito de alcançar a solução da lide em tempo razoável e de forma menos onerosa, impõe o indeferimento da produção de atos inúteis e sem relevância, sobretudo quando existem, no processo, elementos suficientes para permitir a resolução do mérito da causa.  3.2. Observado, no caso concreto, que a prova testemunhal vindicada pela parte autora não se mostra indispensável para elucidar a controvérsia a ser dirimida, o indeferimento da dilação probatória não caracteriza qualquer hipótese de cerceamento de defesa.  4. A propriedade imobiliária somente se transfere com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis competente, na forma prevista no artigo 1.245 do Código Civil.  5. O direito real à aquisição do imóvel, decorrente de promessa de compra e venda, somente se aperfeiçoa com o registro do instrumento contratual na matrícula do bem, nos termos do artigo 1.417 do Código Civil.  6. O contrato particular de cessão de direitos não registrado possui eficácia meramente obrigacional entre as partes e não produz efeitos erga omnes, sendo inoponível a terceiro que adquiriu o imóvel mediante escritura pública regularmente registrada.  IV. DISPOSITIVO E TESE  7. Apelação cível conhecida. Preliminar rejeitada. No mérito, recurso não provido. Honorários advocatícios majorados.  Tese de julgamento:  1. O indeferimento de prova oral não configura cerceamento de defesa quando há, nos autos, documentos suficientes para viabilizar o julgamento do mérito da causa.  2. A cessão de direitos ou promessa de compra e venda de imóvel não registrada não assegura ao cessionário direito real oponível a terceiro que adquire o bem por escritura pública devidamente registrada.

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