A empresa devolveu a fazenda arrendada a uma sócia, por redução de capital: o arrendatário tinha direito de preferência?

DIREITO AGRÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE PREFERÊNCIA. ARRENDAMENTO RURAL. DESINCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA POR REDUÇÃO DE CAPITAL SOCIAL. AUSÊNCIA DE ALIENAÇÃO ONEROSA. NÃO CONFIGURAÇÃO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA DO ARRENDATÁRIO. VALOR CONTÁBIL DE QUOTAS EXTINTAS. IMPOSSIBILIDADE DE EQUIPARAÇÃO A PREÇO. RECURSO DESPROVIDO.I. Caso em exame1. Apelação cível interposta por arrendatário rural contra sentença que julgou improcedente ação de preferência em relação à fração ideal de 10,20 alqueires paulistas desincorporada do patrimônio de empresa imobiliária em favor de ex-sócia, mediante redução de capital social com extinção de 53.762 quotas no valor nominal de R$ 1,00 cada, sem prévia notificação ao arrendatário, com valor registral de R$ 53.762,00.II. Questão em discussão2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a desincorporação imobiliária por redução de capital social, pela qual a pessoa jurídica devolve ao ex-sócio bem anteriormente integralizado ao patrimônio social mediante extinção de quotas pelo valor contábil, configura "alienação" para fins de incidência do direito de preferência do arrendatário rural previsto no art. 92, §§ 3º e 4º, da Lei nº 4.504/1964; e (ii) saber se o valor contábil das quotas extintas, registrado na matrícula imobiliária como grandeza derivada da sistemática dos arts. 22 e 23 da Lei nº 9.249/1995, equivale ao "preço" exigível para o exercício da preferência "em igualdade de condições."III. Razões de decidir3. A incidência do direito de preferência do arrendatário rural pressupõe, cumulativamente, a existência de contrato de arrendamento vigente, a ocorrência de efetiva alienação onerosa do imóvel arrendado, a ausência de notificação prévia ao arrendatário e a possibilidade de aquisição do bem em igualdade de condições com terceiros.4. A desincorporação imobiliária por redução de capital social não configura "alienação" para fins do art. 92, §§ 3º e 4º, do Estatuto da Terra, por quatro razões: (i) inexistiu preço, pois o valor registral de R$ 53.762,00 corresponde ao valor contábil das quotas extintas, calculado na forma dos arts. 22 e 23 da Lei nº 9.249/1995, sem que qualquer quantia tenha sido paga pela empresa ou pela ex-sócia; (ii) o imóvel retornou, parcialmente, ao patrimônio de quem o havia integralizado, configurando devolução patrimonial e não transferência a terceiro estranho; (iii) a operação gozou de imunidade de ITBI nos termos do art. 156, § 2º, inciso I, da Constituição Federal e do art. 36, parágrafo único, do Código Tributário Nacional, o que, sob a perspectiva da interpretação sistemática do ordenamento, reforça sua natureza distinta da transmissão onerosa; e (iv) a operação se insere em contexto documentado de reorganização patrimonial familiar, não caracterizando transferência especulativa a terceiro com o propósito de frustrar o direito de preferência.5. O argumento de que o Estatuto da Terra, diferentemente do art. 32 da Lei nº 8.245/1991, não exclui expressamente a integralização de capital do alcance do direito de preferência não é conclusivo, porque o silêncio do legislador de 1964 mais provavelmente reflete a ausência de preocupação com operações societárias então incipientes do que uma deliberada opção por incluí-las; e porque a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça que ampliou o conceito de "alienação" no Estatuto da Terra o fez em relação a modalidades onerosas em sentido estrito, nas quais havia efetivo pagamento de preço ou extinção de obrigação mediante entrega do bem.6. O precedente do Superior Tribunal de Justiça invocado pelo apelante (REsp nº 1.175.438/PR) não se aplica ao caso, pois trata de divergência entre preço declarado em contrato particular e preço registrado em escritura pública de compra e venda, hipótese de subdeclaração tributária em que os alienantes não podem invocar a própria torpeza para impedir a adjudicação. Na espécie, inexiste preço em sentido algum, sendo o valor registral mera grandeza contábil derivada da sistemática de integralização e desincorporação de bens em pessoa jurídica.7. A alegação de comportamento contraditório ("venire contra factum proprium") das apeladas em manifestações produzidas em outros processos judiciais não tem o condão de alterar a qualificação jurídica da operação, que é questão de direito resolvida pela análise objetiva de seus elementos constitutivos.8. O exercício do poder instrutório do juiz durante a audiência, ainda que incisivo, não configura parcialidade, sendo que eventual suspeição deveria ter sido arguida no momento próprio, nos termos do art. 146 do Código de Processo Civil.9. O pedido de condenação por litigância de má-fé não prospera, pois o exercício do direito de ação e a interposição de recurso, ainda que a tese se revele improcedente, não configuram, por si só, as hipóteses do art. 80 do Código de Processo Civil.IV. Dispositivo10. Recurso desprovido. Honorários advocatícios majorados de 10% para 12% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.

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