A construtora vendeu sem registrar a incorporação: a multa pode ser cobrada por execução?
Resposta rápida
Sim (TJSC, 2023 a 2025)
A multa do art. 35, §5º, da Lei 4.591/1964 tem força executiva dada pela lei.
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Decisão mais recente cadastrada — TJSC, 18/02/2025: A multa do art. 35, §5º, da Lei 4.591/1964, devida quando a incorporação não é registrada, tem força executiva por lei, mesmo sem testemunhas no contrato. Sentença cassada.
Entendimento por tribunal
Decisão mais recente cadastrada de cada tribunal sobre esta pergunta (não é, necessariamente, a última existente).
Tribunal
Data
O que decidiu
TJSC
18/02/2025 · 2 decisões Decisão principal
A multa do art.
Histórico de decisões (2)
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18/02/2025 · mais recente
Decisão principal
Caso nº 791TJSC — Oitava Câmara de Direito Civil Processo: 5026186-57.2023.8.24.0023
A multa do art. 35, §5º, da Lei 4.591/1964, devida quando a incorporação não é registrada, tem força executiva por lei, mesmo sem testemunhas no contrato. Sentença cassada.
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📄 Ementa oficial (cópia do site do TJSC em 18/10/2026)
APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DO DEVEDOR. RECURSO DO CREDOR.
SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA COM EXTINÇÃO DA EXECUÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE SALAS COMERCIAIS. AUSÊNCIA DE REGISTRO DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. AÇÃO EXECUTIVA PARA COBRAR A MULTA PREVISTA NO ART. 35, § 5º, DA LEI N. 4.591/1994. EXEQUIBILIDADE CONFERIDA POR LEI, INDEPENDENTEMENTE DO CONTRATO PARTICULAR OSTENTAR A ASSINATURA DE DUAS TESTEMUNHAS. PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE UNÍSSONOS. SENTENÇA CASSADA.
"A jurisprudência desta Corte é no sentido de que a lei especial de regência, Lei 4.591/64, no § 5º do art. 35, determina que a multa, aplicável quando da ausência de registro da incorporação, pode ser cobrada por via executiva; assim, suficiente a prova de que existe o compromisso e a demonstração de que o autor da cobrança da multa por via executiva é adquirente ou candidato à aquisição." (AgInt no REsp n. 1.498.557/RS, rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. em 08.02.2021).
INAPLICABILIDADE DO ART. 1.013, § 3°, DO CPC. CAUSA NÃO MADURA. NECESSIDADE DE RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM PARA POSSIBILITAR INSTRUÇÃO PROBATÓRIA ACERCA DO PLEITO SUBSIDIÁRIO DE REDUÇÃO DO MONTANTE DAQUELA MULTA. POSSÍVEL CERCEIO DE DEFESA NO JULGAMENTO PER SALTUM.
RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
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14/12/2023
Confirma o entendimento
Caso nº 792TJSC — Primeira Câmara de Direito Civil Processo: 0301533-87.2016.8.24.0139
Comercializadas unidades sem registro do empreendimento, a multa do art. 35, §5º, da Lei 4.591/1964 pode ser executada; a força executiva decorre da lei.
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📄 Ementa oficial (cópia do site do TJSC em 18/10/2026)
APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. COMERCIALIZAÇÃO DE UNIDADES AUTÔNOMAS SEM O DEVIDO REGISTRO DO EMPREENDIMENTO NO REGISTRO DE IMÓVEIS. MULTA DO ART. 35, § 5º, DA LEI N. 4.591/1964. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DOS EMBARGOS À EXECUÇÃO. EXTINÇÃO DA EXECUÇÃO POR INEXISTÊNCIA DE TÍTULO EXECUTIVO. RECURSO DA EMBARGADA. ALEGAÇÃO DE EXECUTIVIDADE DO TÍTULO EXTRAÍDA DA COMBINAÇÃO DOS ARTIGOS 784, XII, DO CPC E 35, § 5º, DA LEI N. 4.591/1964. ACOLHIMENTO. FORÇA EXECUTIVA ATRIBUÍDA POR LEI. DESNECESSIDADE DE CLÁUSULA EXPRESSA NO CONTRATO. PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE. PROVA DO COMPROMISSO DE ALIENAÇÃO E DA CONDIÇÃO DE PROMITENTE ADQUIRENTE. TESE DE EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INSUBSISTÊNCIA. IRRELEVÂNCIA DE EVENTUAL DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO. OBRIGAÇÃO DE REGISTRO QUE EXSURGE DA LEI. PLEITO DE REDUÇÃO DA MULTA. VIABILIDADE. QUANTUM QUE SE REVELA EXCESSIVO. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. MINORAÇÃO EQUITATIVA (CC, ART. 413). ADEQUAÇÃO DE OFÍCIO. INVERSÃO DO ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA EM RAZÃO DO RESULTADO DO JULGAMENTO. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. APLICAÇÃO DO ART. 85, § 2º, DO CPC. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
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